Superbonus 70% e condomini: le regole edilizie da non dimenticare

Superbonus e regole da non dimenticare

Chiarito l’orizzonte temporale e i soggetti beneficiari del bonus 70%, occorre fare la dovuta attenzione alle regole che sottendono:

• il regime edilizio per l’avvio degli interventi di superbonus;
• alcune regole che riguardano tutti gli interventi che beneficiano delle agevolazioni fiscali (tra cui chiaramente il superbonus).

Relativamente al primo punto, il comma 13-ter, art. 119, del Decreto Rilancio ha introdotto nel nostro ordinamento la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata per il Superbonus (la c.d. CILAS). Per quanto concerne il secondo punto il D.L. n. 77/2021 e il D.L. n. 21/2022 hanno introdotto alcune regole che riguardano il Durc e l’attestazione SOAS.

Superbonus e titolo edilizio

Il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis) e la sua Legge di conversione 29 luglio 2021, n. 108, sostituendo il comma 13-ter e inserendo i successivi commi 13-quater e 13-quinquies all’art. 119 del Decreto Rilancio, hanno previsto che tutti gli interventi di superbonus che non prevedono la demolizione e ricostruzione integrale dell’edificio devono essere considerati “manutenzione straordinaria” e sono realizzabile mediante la presentazione di una particolare CILA, all’interno della quale non è richiesta l'attestazione dello stato legittimo di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Stiamo parlando di un obbligo perché lo stesso comma 13-ter ha previsto una deroga alla cause di decadenza degli incentivi fiscali prevista all’art. 49 del Testo Unico Edilizia, disciplinando la decadenza del superbonus solo in caso di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell'attestazione del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero l’attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi.

Il successivo comma 13-quater ha, però, confermato (se mai fosse stato necessario) che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”.

Ciò significa che, CILAS a parte, restano ferme le regole edilizia a cui è soggetto qualsiasi intervento su una costruzione esistente.

L’argomento, molto travagliato nel corso degli ultimi due anni, ha ormai portato ad una conclusione certa: benché l’attestazione sullo stato legittimo non sia più necessaria per la presentazione della CILAS, l’avvio di un intervento di superbonus su un immobile privo della conformità edilizia e urbanistica comporta l’inefficacia della comunicazione stessa e la possibilità che il Comune intervenga con un provvedimento di sospensione del cantiere.

La conferma è arrivata da due interventi della giurisprudenza:

• l'ordinanza n. 128 del 13 marzo 2023 del Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto;
• la sentenza n. 75 del 3 gennaio 2024 del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania.

Due pronunce dalle quali si possono confermare almeno due aspetti:

• da una parte la possibilità di utilizzare la CILAS anche nel caso di parziale demolizione e ricostruzione dell’immobile;
• dall’altra che l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile è finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al Superbonus ma non incide sul potere-dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi, che, per regola generale, vanno sempre rimossi o sanati, esclusa ogni forma di legittimazione del fatto compiuto.

Le conseguenze che scaturiscono sono:

• non è possibile avviare un cantiere di superbonus senza avere certezza sullo stato legittimo dell’immobile;
• benché la CILAS legittimi anche un intervento di parziale demolizione e ricostruzione, è bene ricordare che tale comunicazione è valida solo per i cantieri di superbonus, quindi nel caso in cui l’intervento (per un motivo o per un altro) fuoriesca dal perimetro di applicazione di questa misura fiscale, il committente si ritroverebbe ad avere avviato il cantiere senza legittimazione edilizia (con la conseguenza che si dovrebbe attivare le procedure di comunicazione/segnalazione tardiva o sanatoria ordinaria).

Dall'ultimo punto se ne può trarre la conclusione che è sempre buona cosa presentare il titolo ordinario previsto dalla normativa edilizia affiancandolo alla CILAS richiesta dal Decreto Rilancio (soluzione che mette al riparo da qualsiasi futura problematica).