Un ampliamento realizzato in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico può essere condonato se il suo impatto sul territorio è modesto? Il Comune deve sempre effettuare una specifica valutazione di compatibilità paesaggistica prima di respingere una domanda di sanatoria straordinaria?
E la circostanza che l'opera sia poco visibile o inserita in un contesto caratterizzato da edifici analoghi può influire sulla decisione finale?
A fornire una risposta a questi interrogativi è il TAR Lazio, sez. Roma II-quater, con la sentenza del 17 giugno 2026, n. 11172, che torna ad affrontare uno dei temi più dibattuti nell'ambito del terzo condono edilizio: il rapporto tra vincoli paesaggistici e possibilità di regolarizzare opere abusive comportanti nuova volumetria o nuova superficie utile.
La pronuncia conferma che la sanatoria straordinaria incontra limiti già definiti dal legislatore e che, in presenza di determinate categorie di abuso, la possibilità di regolarizzazione risulta esclusa a prescindere da qualsiasi valutazione sulla concreta incidenza degli interventi sul contesto tutelato. Proprio questo rappresenta il punto centrale della decisione: prima di discutere dell'effettivo impatto di un'opera sul paesaggio occorre verificare se quella stessa opera appartenga a una categoria astrattamente condonabile.
Terzo condono e vincoli paesaggistici: gli abusi maggiori non sono sanabili anche se l’impatto sul paesaggio è limitato
Il caso all'esame del tribunale laziale nasce dal diniego opposto dal Comune a una domanda di condono edilizio presentata ai sensi dell'art. 32 del D.L. n. 269/2003.
In particolare, il proprietario aveva presentato istanza per alcune opere descritte come ampliamento e cambio di destinazione d'uso di un villino a residenza, accompagnata da una richiesta di accertamento della compatibilità paesaggistica.
Particolarmente rilevante è una circostanza evidenziata dal TAR sin dall'inizio della motivazione: la stessa domanda di condono inquadrava l'intervento tra gli illeciti riconducibili alla tipologia 1 dell'Allegato 1 al D.L. n. 269/2003, circostanza che assumerà un rilievo decisivo nella successiva valutazione del Collegio.
L'amministrazione aveva respinto la domanda rilevando che l'immobile risultava ubicato in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, interessata anche da tutela archeologica e compresa all'interno del perimetro del Parco Regionale dei Castelli Romani.
Il ricorrente ha contestato il provvedimento sostenendo che il Comune si fosse limitato a richiamare le disposizioni normative ostative senza svolgere alcuna concreta valutazione dell'impatto degli interventi sui valori paesaggistici tutelati.
Secondo la prospettazione difensiva, gli interventi oggetto della domanda di condono, consistenti nella sopraelevazione dell'immobile, nella sistemazione del tetto e nella realizzazione di una tettoia, presentavano una limitata percepibilità visiva, risultavano coerenti con le caratteristiche architettoniche presenti nell'area e avrebbero potuto essere ritenuti compatibili con il contesto territoriale circostante.
Da qui il ricorso per l'annullamento del diniego, in quanto la consistenza delle trasformazioni edilizie non sarebbe stata tale da compromettere i valori paesaggistici tutelati, a prescindere dall'esistenza del vincolo.
Il quadro normativo del terzo condono nelle aree vincolate
Per comprendere la decisione occorre partire dalla disciplina contenuta nell'art. 32 del D.L. n. 269/2003, convertito dalla Legge n. 326/2003.
A differenza delle precedenti sanatorie straordinarie, il terzo condono presenta un ambito applicativo significativamente più ristretto, soprattutto con riferimento agli immobili interessati da vincoli paesaggistici, ambientali o ricadenti in aree protette.
La normativa distingue sei diverse tipologie di illecito edilizio individuate nell'Allegato 1. Le prime tre tipologie comprendono gli illeciti che la giurisprudenza riconduce agli abusi "maggiori", mentre le tipologie 4, 5 e 6 riguardano interventi di minore rilevanza, riconducibili al restauro e risanamento conservativo, alla manutenzione straordinaria e ad altre opere prive di significativa incidenza urbanistico-edilizia.
A tale disciplina si affianca l'art. 3 della L.R. Lazio n. 12/2004, che rappresenta uno degli elementi che rendono il terzo condono particolarmente rigoroso nel territorio regionale.
La disposizione, infatti, conferma l'insanabilità di numerose opere realizzate in aree sottoposte a specifici regimi di tutela e contribuisce a delineare un sistema nel quale la possibilità di regolarizzare abusi edilizi in contesti vincolati risulta fortemente circoscritta. La normativa regionale, pertanto, non si limita a recepire le limitazioni già previste dal legislatore statale, ma contribuisce a rafforzare ulteriormente il quadro delle preclusioni applicabili agli interventi realizzati in aree caratterizzate da particolari esigenze di tutela.
Abusi maggiori e abusi minori: la distinzione prevista dal terzo condono
Il cuore della sentenza si concentra proprio sulla distinzione tra le diverse categorie di abuso previste dalla disciplina sul terzo condono edilizio.
Richiamando un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, il TAR ha ricordato che nelle aree vincolate il terzo condono può trovare applicazione soltanto per le tipologie di illecito considerate di minore rilevanza e solo in presenza delle ulteriori condizioni richieste dalla legge.
Diversamente, gli abusi riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 dell'Allegato 1, vale a dire gli abusi cosiddetti "maggiori", non possono essere oggetto di sanatoria quando insistono su immobili gravati da vincoli paesaggistici o ambientali.
A sostegno di tale interpretazione il TAR ha richiamato anche il consolidato orientamento della Corte costituzionale, che in più occasioni ha evidenziato come il terzo condono sia caratterizzato da un ambito applicativo più limitato rispetto alle precedenti sanatorie straordinarie proprio per effetto delle ulteriori preclusioni introdotte dal legislatore del 2003.
La giurisprudenza costituzionale ha infatti più volte sottolineato che il terzo condono presenta un perimetro applicativo volutamente più ristretto rispetto alle precedenti discipline condonistiche, soprattutto con riferimento agli interventi realizzati in aree interessate da vincoli e da particolari esigenze di tutela del territorio.
Perché il richiamo alla compatibilità paesaggistica non è risultato decisivo
Sulla base di questi presupposti, il TAR non ha condiviso la tesi del ricorrente secondo cui il Comune avrebbe dovuto valutare concretamente la percepibilità degli interventi, la loro integrazione nel contesto circostante e la loro effettiva capacità di alterare i valori paesaggistici tutelati.
Il diniego impugnato non si fondava infatti su una valutazione negativa dell'impatto paesaggistico degli interventi, ma sulla constatazione della loro insanabilità alla luce del regime introdotto dall'art. 32 del D.L. n. 269/2003.
Secondo il Collegio, il Comune non era chiamato a stabilire se la sopraelevazione, il rifacimento del tetto o la tettoia risultassero più o meno compatibili con il contesto circostante. L'amministrazione doveva piuttosto verificare se gli interventi rientrassero tra quelli che la legge consente di condonare nelle aree sottoposte a tutela.
Una volta accertato che gli interventi rientravano tra gli abusi maggiori e che erano stati realizzati in un contesto sottoposto a plurimi livelli di tutela, il Comune era tenuto ad adottare un provvedimento vincolato, limitandosi a prendere atto della preclusione stabilita dalla legge.
L'errore di prospettiva nel richiamo all'art. 167 del Codice dei beni culturali
Allo stesso modo, il richiamo operato dal ricorrente all'art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004 e ai criteri elaborati in materia di accertamento della compatibilità paesaggistica è stato ritenuto inconferente.
La vicenda doveva infatti essere valutata alla luce del regime speciale del terzo condono e dei limiti alla sanatoria previsti dall'art. 32 del D.L. n. 269/2003, non sulla base delle regole che disciplinano l'accertamento di compatibilità paesaggistica postuma.
Per il Collegio, dunque, il problema non consisteva nello stabilire se gli interventi fossero o meno compatibili con il paesaggio, ma nel verificare se appartenessero a una categoria di opere che la legge consente di condonare.
Da questo punto di vista, il TAR ha ritenuto inconferente anche il richiamo ai criteri elaborati in materia di intervisibilità e di concreta percezione delle opere dai principali punti di osservazione, aspetti sui quali il ricorrente aveva costruito una parte significativa delle proprie censure.
Perché il TAR ha ritenuto non condonabile l'intervento
Nel caso in esame, il Collegio ha rilevato che la stessa domanda di condono qualificava le opere come abuso rientrante nella tipologia 1 dell'Allegato 1 al D.L. n. 269/2003.
Dagli atti emergeva inoltre la realizzazione di nuova cubatura e superficie utile mediante opere di ampliamento, sopraelevazione e ulteriori interventi accessori.
Tali elementi assumevano un rilievo decisivo perché l'intervento era stato realizzato in un immobile ricadente in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, interessata da tutela archeologica e compresa all'interno del perimetro di un parco regionale.
Secondo il TAR, il combinato disposto dell'art. 32 del D.L. n. 269/2003 e dell'art. 3 della L.R. Lazio n. 12/2004 conduceva inevitabilmente all'esclusione della sanatoria.
Per questa ragione, le deduzioni relative alla limitata visibilità dell'intervento, alla sua consistenza, alla presenza di edifici analoghi nelle vicinanze e alla sua collocazione ai margini dell'area tutelata non potevano incidere sull'esito del procedimento. Tali argomentazioni, infatti, non erano idonee a superare una preclusione che derivava direttamente dalla disciplina applicabile agli abusi maggiori realizzati in aree vincolate.
Terzo condono nelle aree vincolate: quando le opere sono insanabili
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la legittimità del diniego all'istanza di condono. La pronuncia conferma ancora una volta che, nell'ambito del terzo condono, conta verificare se quella stessa opera rientri tra gli interventi che il legislatore ha ritenuto astrattamente sanabili.
Quando l'abuso comporta nuova volumetria o nuova superficie utile e insiste su un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico, vincolo archeologico o ricadente all'interno di un'area protetta, l'accesso al condono è escluso direttamente dalla legge e non può essere recuperato attraverso valutazioni sulla limitata visibilità dell'intervento, sulla sua integrazione nel contesto circostante o sulla presenza di manufatti analoghi nelle aree vicine.
Significherebbe infatti agire a scapito di interessi pubblici connessi alla tutela del paesaggio, dell'ambiente e del territorio, in contrasto anche con la natura eccezionale e derogatoria che caratterizza l'istituto del condono.
