Terzo Condono edilizio in area vincolata: ecco per quali opere è ammesso

Il condono edilizio non può essere esercitato in relazione ad abusi edilizi realizzati all’interno di aree tutelate da vincoli paesaggistici, ad eccezione di specifiche opere “minori” che non abbiano determinato impatti sul territorio.

In tutti i casi per i quali l’intervento abbia comportato incrementi della superficie utile residenziale, invece, l’opera non potrà essere considerata come abuso minore, e non sarà pertanto condonabile neanche se dovesse risultare conforme alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; ciò a prescindere dal fatto che sull’area sussista un vincolo di inedificabilità assoluta o solo relativa.

Terzo Condono edilizio in aree vincolate: ecco per quali opere è ammesso

A ribadirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 21 marzo 2024, n. 2748, respingendo il ricorso presentato contro il diniego dell’istanza di condono edilizio ai sensi del D.L. n. 269/2003, convertito in legge n. 326/2003, in riferimento ad opere di ampliamento conseguite in area vincolata.

La normativa legata al c.d. "Terzo Condono Edilizio" dispone in particolare che le opere abusive conseguite in aree sottoposte a vincoli paesaggistici siano suscettibili di sanatoria solo se configurabili come opere di minore rilevanza ai sensi dell’Allegato 1 del decreto citato, e comunque previa acquisizione del parere dell’Autorità competente in materia di tutela.

Gli abusi minori condonabili nelle aree sottoposte a vincoli ai sensi del d.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) sono nello specifico quelli elencati alle Tipologie 4, 5 e 6 dell’Allegato citato, ovvero gli interventi di restauro e risanamento conservativo e quelli manutenzione straordinaria conseguiti senza titolo o in difformità dallo stesso.

Non sono invece suscettibili di sanatoria gli abusi, realizzati in aree vincolate, di cui alle Tipologie 1, 2 e 3 dello stesso Allegato, ovvero rispettivamente:

• opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo e non conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
• opere conseguite in assenza o in difformità dal titolo, ma conformi agli strumenti urbanistici;
• opere di ristrutturazione edilizia, di cui all’art. 3 comma 1, lettera d) del d.P.R n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), realizzate senza titolo o in difformità dallo stesso.

Se quindi l’abuso non è qualificabile nelle tipologie degli illeciti di minore rilevanza, il condono non può essere ammesso neanche se gli interventi dovessero risultare conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, a prescindere dalla natura assoluta o relativa del vincolo di inedificabilità.

Realizzazione soppalco con ampliamento: serve il permesso di costruire

È chiaro dunque come all’interno delle aree sottoposte a vincoli paesaggistici non siano suscettibili di condono edilizio le opere, realizzate senza titolo o in difformità dallo stesso, che abbiano comportato aumenti della superficie ad uso residenziale, con conseguente impatto sul carico urbanistico.

Rientra in tale condizione il caso oggetto della sentenza, in cui è stato realizzato (senza permesso né autorizzazione paesaggistica) un nuovo soppalco mediante l’inserimento di un solaio all’interno di un fabbricato, con ampliamento della superficie utile già esistente.

Si fa presente che l’intervento di realizzazione di un nuovo soppalco può essere conseguito senza il permesso di costruire solo se l’opera è di dimensioni modeste e non comporta una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, né incrementi di superficie. In tale contesto, si precisa che il soppalco deve consistere in un vano chiuso, senza finestre o luci, e deve avere un’altezza interna modesta, tale da non risultare in alcun modo fruibile alle persone.

È invece sempre obbligatorio il permesso di costruire se il soppalco determina modifiche alla superficie utile già esistente, in quanto ciò comporterebbe, di conseguenza, anche un incremento del carico urbanistico.

Appurato che l’opera in questione ha comportato aumenti della superficie utile, non è possibile qualificarla come intervento di ristrutturazione "leggera" bastevole di SCIA, e quindi tra gli “abusi minori” condonabili nelle aree sottoposte a vincoli paesaggistici, in quanto la sua realizzazione necessitava del permesso di costruire, oltre che dell’apposita autorizzazione paesaggistica.

Condono edilizio non va confuso con sanatoria paesaggistico-ambientale

Risulta peraltro irrilevante il fatto che il ricorrente abbia richiesto la sanatoria paesaggistico-ambientale “eccezionale” di cui alla Legge n. 308/2004 (Delega Ambientale), art. 1, comma 37, che ammetteva - per i lavori compiuti su beni paesaggistici entro il 30 settembre 2004 senza la prescritta autorizzazione o in difformità dalla stessa - la possibilità di richiedere la “sanatoria” della compatibilità paesaggistica dei lavori effettivamente eseguiti nel rispetto di determinate condizioni, entro il 31 gennaio 2005.

Si osserva infatti che tale disposizione ha effetto al solo fine di conseguire un condono in ambito penale che comporti l’estinzione del reato ambientale, mentre non incide in alcun modo in relazione alle sanzioni amministrative, che dunque rimangono tali.