Testo Unico Edilizia Sicilia: riflessioni sulle modifiche alla legge regionale

Come è ormai consuetudine nel mese di agosto vengono pubblicate le leggi regionali riguardanti l’edilizia e l’urbanistica (avveniva con la L.R. 37 del 10/08/1985, con la L.R. 16 del 10/08/2016, con la L.R. 19 del 13/08/2020). Quest’anno, in pieno agosto, sono state pubblicate non una ma due leggi che interessano l’edilizia e l’urbanistica, La L.R. 19 del 29/07/2021 (ma pubblicata nella GURS del 6 agosto 2021) e la L.R. 23 del 06/08/2021 (pubblicata nel supplemento ordinario alla GURS del 13/08/2021), con le quali vengono apportate modifiche ed integrazioni sia alla legge regionale 16/2016 (che ricordiamo ha recepito in Sicilia il Testo unico per l’edilizia di cui al DPR 380/2001) che ad altre leggi del settore e che dettano inoltre ulteriori disposizioni in materia edilizia ed urbanistica.

Testo Unico Edilizia Sicilia: le modifiche apportate

A distanza di cinque anni dalla L.R. 16/2016 finalmente vengono introdotte le modifiche, richieste dai più, alla stessa legge. Vediamo, quindi, quali sono in sintesi alcune delle modifiche apportate.

L.R. 19 del 29/07/2021 (Modifiche alla legge regionale 10 agosto 2016, n. 16 in materia di compatibilità delle costruzioni realizzate in aree sottoposte a vincolo). Con questa legge viene prevista all’art. 1 l’introduzione dell’art. 25bis (norme di interpretazione autentica) alla L.R. 16/2016. Come è evidente non si tratta di riapertura dei termini dell’ultimo condono di cui alla L. 326/2003 (come da qualcuno erroneamente sostenuto), ma più semplicemente un chiarimento/interpretazione riguardo l’ammissibilità delle istanze di condono già presentate per la regolarizzazione delle opere realizzate nelle aree soggette a vincoli. Quindi se il vincolo non comporta inedificabilità assoluta, ma solo inedificabilità relativa, condizionata all’ottenimento del parere dell’ente preposto al vincolo, la domanda di condono potrà essere definita dal comune con il rilascio del titolo in sanatoria, previo rilascio del relativo parere favorevole dell’ente cui compete la tutela e comunque nel rispetto di tutte le altre condizioni prescritte dalla legge vigente. La procedura è simile a quanto avviene per l’edilizia corrente in zone sottoposte a vincolo ad edificabilità condizionata.

L.R. 23 del 06/08/2021 (Modifiche ed integrazioni alla legge regionale 10 agosto 2016, n. 16. Disposizioni varie in materia di edilizia ed Urbanistica).

Con la modifica introdotta dall’art. 1 della L.R. 23/2016, che modifica il comma 1 dell’art. 1 della L.R. 16/2016, non vengono più indicati i singoli articoli del DPR 380/2001 recepiti dinamicamente, ma viene prevista l’applicazione in Sicilia dell’intero DPR 380/2001 e successive modifiche ed integrazioni, a meno dei soli articoli recepiti in Sicilia con modifiche che sono espressamente individuati nel Titolo II della L.R. 16/2016 (anch’esso modificato dalla L.R. 23/2021), ovvero gli artt. articoli 4, 6, 6 bis, 9, 10, 15, 16, 17, 19, 22, 23, 23 bis, 32, 34, 36, 63, 85, 86, 89 e 100. Rispetto agli articoli originariamente recepiti con modifiche risultano inclusi oggi anche gli art. 6bis, 23, 63, 85, 86 e 100, mentre non risulta più recepito con modifiche l’art. 94 dello stesso DPR, che pertanto rientra ora tra quelli recepiti dinamicamente e quindi con il testo nazionale.

Niente allineamento con la normativa nazionale

L’architettura della L.R. 16/2016 non è stata modificata per allinearla a quella nazionale. Infatti mentre in Sicilia continuano ad essere definite le opere soggette a CILA e PdC (art. 3 e 5 L.R. 16/2016 e ss.mm.ii.) rimanendo residuali le opere soggette a SCIA, in Italia sono invece residuali (dopo il D.lgs 222/2016) le opere soggette a CILA (interventi non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22 del DPR 380/2001 versione nazionale).

Scompare la CIL

Viene del tutto riscritto l’art. 3 della L.R. 16/2016 (dall’art. 4 della L.R. 23/2021). Scompare la CIL (a meno della comunicazione relativa alla lett. u) del comma 1), e vengono ridefinite (ampliandole) le opere di edilizia libera (comma 1) che non presuppongono alcuna comunicazione al comune (vengono comunque fatte salve le altre norme di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia). Mentre con il comma 2 vengono definite le opere soggette a CILA.

Importante notare che al primo periodo del comma 1 dell’art. 3 così come modificato dall’art. 4 della L.R. 23/2021 non vi è più l’espresso riferimento alla normativa regionale sui parchi e sulle riserve naturali e della normativa relativa alle zone pSIC, SIC, ZSC e ZPS, ivi compresa la fascia esterna di influenza per una larghezza di 200 metri. Di contro allo stesso comma 1 vengono fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, anche se sembra rilevarsi una contraddizione con quanto riportato nel successivo comma 7 ove si legge che “Le disposizioni di cui al presente articolo prevalgono su quelle contenute negli strumenti urbanistici e nei regolamenti edilizi vigenti, i quali, ove in contrasto, si conformano al contenuto delle disposizioni del presente articolo.”

Si osserva inoltre che per quanto attiene alla fascia esterna di influenza di 200 metri relativa alle zone pSIC, SIC, ZSC e ZPS, essa viene eliminata sia dall’art. 3 che dall’art. 10 e 11 della L.R. 16/2016, mentre rimane nell’art. 12 (Recepimento con modifiche dell'articolo 32 "Determinazione delle variazioni essenziali”) della stessa legge regionale.

Le variazioni al regime di edilizia libera

Di seguito solo alcune delle variazioni apportate all’edilizia libera (art. 3 comma 1):

• La realizzazione degli ascensori esterni volti all’abbattimento delle barriere architettoniche è edilizia libera solo se gli stessi sono su aree private non prospicienti vie e piazze pubbliche (lett. b);
• Costituiscono ora edilizia libera oltre ai pergolati e pergotende anche i gazebi; non esiste più la limitazione della loro realizzazione alle superfici esterne (lett. r);
• Con la lett. u) è prevista la realizzazione di opere stagionali e di quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale. In tale lettera sembrano essere ricomprese le attività prima consentite dalle lett. d) ed i).
• Viene definitivamente chiarito che rientrano in edilizia libera (vedi lett. ad) “l’esecuzione delle opere necessarie al recupero dell’immobile mediante la realizzazione di intervento edilizio finalizzato al ripristino della conformità edilizia ed alla eliminazione delle opere realizzate in assenza di titolo abilitativo.”, che fino ad ora qualcuno si ostinava a presentare per essere “autorizzato” a demolire le opere abusive anche in presenza di un’ordinanza di demolizione.

Nell’art. 5 della L.R. 16/2016 è introdotta la fattispecie del recupero volumetrico di “verande regolarmente realizzate ai sensi dell’articolo 20 della legge regionale 16 aprile 2003, n. 4 e successive modificazioni fino ad un massimo del 2 per cento del volume dell’unità immobiliare residenziale afferente, ad esclusione delle verande realizzate nei fronti prospicenti pubbliche strade o piazze.”.

Il recupero abitativo

Riguardo il recupero abitativo al punto 1 della lett. d) dell’art. 5 della L.R. 16/2016 si segnala che contrariamente a quanto previsto in precedenza, per poter effettuare il recupero volumetrico è necessaria la certificazione di agibilità dell’immobile.

Viene definitivamente chiarito che la proroga dei titoli abilitativi di cui all’art. 6 della L.R. 16/2016 (di due anni) può essere richiesta per lo stesso immobile, nell’ambito dello stesso procedimento, sia per l’inizio che per l’ultimazione dei lavori (in totale si può quindi usufruire di 4 anni di proroga).

Scompare la DIA

Scompare anche la DIA, in considerazione delle modifiche introdotte (completa riscrittura) all’art. 10 della L.R. 16/2016 la cui rubrica ora prevede sia il recepimento dell’art. 22 del DPR 380/2001 sia dell’art. 23, unificandoli in un unico articolo. A mio avviso sarebbe stato meglio come avviene nel DPR 380/2001 nazionale lasciare due articoli per differenziare la SCIA (ex art. 22) dalla SCIA alternativa al PdC (ex art. 23), visto che la modulistica per la presentazione delle istanze fa riferimento a questi due articoli. Interessante però quanto ora riportato al comma 1 che stabilisce che con la SCIA possono essere realizzate le modifiche ai prospetti prospicienti pubbliche strade o piazze, nei casi in cui dette modifiche non rientrino già negli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 5, comma 1, lettera c).

Al comma 10 dell’art. 5 si stabilisce che con Segnalazione certificata di inizio Attività (ma non viene specificato se alternativa al PdC), sono consentiti, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i., nel medesimo lotto gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati, nel rispetto della volumetria esistente, per motivi di sicurezza o di rispetto di distanze previste negli strumenti urbanistici vigenti alla data dell’intervento previo parere e autorizzazione paesaggistica della Soprintendenza competente per territorio.

Viene cassato il comma 4 dell’art. 11 della L.R. 16/2016 che aveva creato tante incertezze per l’applicazione della SCIA nelle zone A e nelle zone pSIC, SIC, ZSC e ZPS;

Viene stabilito relativamente all’individuazione delle variazioni essenziali (art. 12 primo comma lett. d) L.R. 16/2016) che rientrano in questa fattispecie, una diversa ubicazione o un diverso orientamento del fabbricato all’interno del lotto rispetto al progetto assentito alla fine. A mio avviso questo sembra eccessivo laddove piccoli spostamenti o diversi orientamenti all’interno del lotto non dovrebbero rientrare nelle variazioni essenziali tali da inficiare l’intero progetto.

Viene abrogato il comma 5 dell’art. 13 della L.R. 16/2016, che prevedeva la tolleranza di cantiere del 3%. Quindi a seguito della pubblicazione della L.R. 23/2021 nella GURS (ed alla sua entrata in vigore dal giorno stesso della pubblicazione 13/08/2021) si dovrà fare riferimento all’art. 34 bis del DPR 380/2001 (che viene oggi recepito a seguito della modifica apportata all’art. 1 come sopra riportato) che stabilisce la tolleranza del 2%. Quindi ci si allinea alla norma nazionale, ma ci si allontana da quanto la regione Sicilia aveva già stabilito con la L.R. 37/85 (il valore della tolleranza al 3%).

Viene dettagliato l’art. 22 della L.R. 16/2016 (Cessione di cubatura e trasferimento di volumetrie) con l’introduzione di ulteriori 5 commi all’unico esistente. Di rilevanza la circostanza che viene ora previsto espressamente il regolamento (approvato dal consiglio comunale) per il trasferimento dei volumi specificando che in assenza di tale regolamento, il trasferimento di diritti edificatori può avvenire soltanto all’interno dello stesso comune tra lotti contigui ricadenti nella stessa zona territoriale omogenea (ZTO) e di uguale densità edilizia.

Viene completamente riscritto l’art. 24 (definizione di carico urbanistico) che aveva ingenerato tante perplessità.

Le pratiche di condono edilizio

Riguardo le pratiche di condono edilizio si segnala la modifica all’art. 28 della L.R. 16/2016 ove è ora prevista la possibilità di regolarizzare, prima di depositare la perizia giurata, mediante CILA o SCIA in sanatoria, opere minori realizzate all’interno degli immobili oggetto di condono edilizio non definiti, utili per la definizione del condono.

La certezza di pagamento per i professionisti

Viene riscritta la norma sulle spettanze dei professionisti, abrogando l’art. 36 della L.R. 1/2019 ed introducendo un ulteriore disposizione con l’art. 31 della L.R. 23/2021. Non è più prevista l’allegazione, alla presentazione dell’istanza, della lettera di affidamento dell'incarico al professionista sottoscritta dal richiedente. Devono essere invece allegate le dichiarazioni sull’avvenuto pagamento dei compensi pattuiti per contratto o atto equipollente, rese ai sensi dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, sottoscritte dai professionisti incaricati. Tali dichiarazioni vengono effettuate sulla scorta del modello allegato alla L.R. 23/2021 e presentate congiuntamente alla presentazione dell’istanza. Analoga procedura si effettua anche per la comunicazione di fine lavori, per la relazione a strutture ultimate, per la relazione di collaudo e per la segnalazione certificata di agibilità (SCA). Si segnala la possibilità di derogare alla norma per gli interventi di bonus di cui all’art. 119 e 121 del D.L. 34/2020 e s.m.i.

Il piano casa

Un accenno alle modifiche apportate al piano casa dall’art. 37 della L.R. 23/2021. Seguendo quanto abrogato sembrerebbe potersi applicare il piano casa anche agli immobili oggetto di condono. Permangono dei dubbi sull’art. 3 laddove la dicitura del comma 1 “purché risultino realizzati sulla base di un regolare titolo abilitativo” non risulta abrogata/modificata e quindi sembrerebbe escludere dall’applicazione di tale articolo gli immobili regolarizzati (oggetto di condono), quantunque la norma generale contenuta nell’art. 11 della L.R. 6/2010, con le modifiche introdotte, non escluda più gli immobili condonati.

Per ultimo, trattandosi di modifiche circoscritte ad una parte del territorio comunale della Città di Messina, si segnala la modifica all’art. 23 della L.R. 8/2012 e ss.mm.ii., introducendo la fattibilità degli interventi di ristrutturazione edilizia e di cambi di destinazione d’uso.

Queste sono alcune prime riflessioni sulla L.R. 23/2021, che meritano un successivo ragionato approfondimento. Si è centrato l’obiettivo richiesto dai professionisti di superare le difficoltà incontrate in questi anni ???. Pur essendo scettico confido comunque nell’applicazione della norma e nel trascorrere del tempo.