Superbonus 110% e Abusi edilizi: gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari

In un approfondimento tecnico di pochi giorni fa abbiamo risposto ad un nostro lettore in merito alla possibilità di accesso al superbonus 110% per l'intervento di isolamento termico su due facciate di un edificio condominiale che presentava degli abusi edilizi ma non sulle parti su cui si stava intervenendo.

Superbonus 110%, abusi edilizi e condominio

Per rispondere alla domanda abbiamo preso in considerazione l'art. 119, comma 13-ter aggiunto al Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) dal primo correttivo (il D.L. n. 104/2020). Un comma inserito per far fronte ad una situazione edilizio-urbanistica del territorio nazionale molto "variegata" e che consente di accedere al superbonus 110% nel caso in cui le parti comuni (quindi si parla di condomini) su cui si sta intervenendo siano conformi.

Ricordiamo, infatti, che il comma 13-ter in questione prevede:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

Superbonus 110%: edifici unifamiliari, plurifamiliari e u.i.

Come sappiamo, però, al superbonus 110% non accedono unicamente i condomini ma anche:

• gli edifici unifamiliari;
• le unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• gli edifici plurifamiliari composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

In riferimento al nostro articolo sugli abusi presenti in condominio, riceviamo una nuova domanda da Franco S. che chiede se gli stessi concetti siano applicabili anche ad un villetta unifamiliare che presenta dei "piccoli" abusi edilizi.

Definizione di "piccoli" abusi edilizi a parte, la cui consistenza e possibilità di sanatoria andrebbero verificate direttamente da un tecnico, per rispondere alla domanda è sufficiente leggere attentamente l'art. 119, comma 13-ter. In questo si fa riferimento esclusivamente alle "parti comuni".

Ricordiamo che le parti comuni degli edifici sono definite all'art. 1117 del codice civile. In particolare, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

• tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

In definitiva, benché sia chiara la disparità di trattamento rispetto agli edifici in condominio, per le altre tipologie occorre fare molta attenzione, ricordando che è sempre bene affidarsi ad un tecnico qualificato che possa verificare i presupposti prima di avventurarsi in progetti e lavori.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it