Ecobonus e Sismabonus 110%: limiti di spesa e incremento volumetrico

Sto valutando la possibilità di procedere ad un intervento di demolizione e ricostruzione di due unità collabenti autonomamente accatastate. Nel caso di aumento delle volumetria, posso fruire ugualmente delle detrazioni fiscali del 110% previste dal Decreto Rilancio?

Demolizione, ricostruzione e Superbonus: la domanda alla Posta di LavoriPubblici.it

Oggi rispondiamo Giuseppe L. che chiede alla Posta di LavoriPubblici.it se è possibile accedere al superbonus anche in caso di demolizione e ricostruzione con aumento della volumetria. Nel suo caso, ci dice, è possibile l'aumento della volumetria esistente, per cui vuole sapere se gli sia sempre concesso accedere alle detrazioni fiscali previste dall'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio).

Chiariamo subito che, come ammesso più volte dalla stessa Agenzia delle Entrate, le unità collabenti possono fruire del superbonus 110%.

La detrazione fiscale, il titolo edilizio e ampliamento volumetrico

L'art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio prevede che nel rispetto di tutti i requisiti previsti, possono accedere all'ecobonus 110 anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico Edilizia). Stiamo parlando degli interventi di ristrutturazione edilizia.

Per cui, per poter accedere al superbonus 110%, l'intervento di demolizione e ricostruzione deve essere configurato da titolo come ristrutturazione edilizia.

Da segnalare, inoltre, che con una modifica apportata al Testo Unico Edilizia dal decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni), valida a partire dal 17 luglio 2020, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. È anche previsto che l'intervento possa prevedere, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Ciò premesso, rispondiamo alla domanda del nostro utente fornendo un quadro delle informazioni.

Ecobonus 110%: limiti di spesa e ampliamento volumetrico

In caso di demolizione e ricostruzione non si applica ad eventuali incrementi volumetrici.

Requisiti: doppio salto di classe energetica, impianto di riscaldamento (anche non funzionante) e rispetto CAM per il cappotto termico.

Limiti di spesa

Cappotto termico e coibentazione del tetto (art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio).

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

• a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti;
• a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

N.B. nel caso di condomini con 10 u.i. il limite massimo è 8x40.000 + 2x30.000=380.000 euro

Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti ad alta efficienza

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

• a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
• a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito;

N.B. nel caso di condomini con 10 u.i. il limite massimo è 8x20.000 + 2x15.000=190.000 euro

Interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti ad alta efficienza

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito.

Sismabonus 110%: limiti di spesa e ampliamento volumetrico

In caso di demolizione e ricostruzione si applica ad eventuali incrementi volumetrici.

Requisiti: asseverazione di cui al DM n. 329/2020

Limiti di spesa:

La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare.

Ecobonus e Sismabonus: il calcolo dei limiti di spesa

Nel calcolo dei limiti di spesa va considerata SEMPRE la situazione di partenza. Per cui nel caso di 2 unità immobiliari autonomamente accatastate con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti, a nulla vale che alla fine si otterrà una sola unità, o 3 o 4. Per il calcolo del limite di spesa complessivo si prenderanno in considerazione le due unità iniziali.

Tra le altre cose, la norma non fa differenze di volumetria. Per cui nel caso di 2 unità immobiliari iniziali, il limite massimo di spesa per il sismabonus sarà sempre 96.000 euro x 2, da ripartirsi alla situazione finale in case al numero di unità immobiliari o alla volumetria (purché ogni unità abbiamo come limite massimo 96.000 euro). Per l'ecobonus il limite di spesa del cappotto è di 50.000 euro x 2 e per l'impianto di riscaldamento 30.000 euro x 2 (ricordiamo che stiamo parlando di unità collabenti con accesso autonomo e funzionalmente indiopendenti).

Ecobonus e Sismabonus 110%: caso concreto di demolizione e ricostruzione

2 unità immobiliari iniziali di quadratura 50 mq e 150 mq.

Situazione 1

Nella situazione finale dopo l'intervento di demolizione e ricostruzione la configurazione prevede sempre due unità immobiliari.

Nel computo delle spese comuni abbiamo:

• sismabonus 50.000 euro
• cappotto termico 40.000 euro
• impianto di riscaldamento: 40.000 euro

Da ripartire (ad esempio) nel seguente modo:

• Sismabonus
  unità 1: (50.000 euro x 50 mq)/(150+50 mq) = 12.500 euro
  unità 2: (50.000 euro x 150 mq)/(150+50 mq) = 37.500 euro
• Ecobonus cappotto termico
  unità 1: (40.000 euro x 50 mq)/(150+50 mq) = 10.000 euro
  unità 2: (40.000 euro x 150 mq)/(150+50 mq) = 30.000 euro
• Ecobonus impianto di riscaldamento
  unità 1: (40.000 euro x 50 mq)/(150+50 mq) = 10.000 euro
  unità 2: (40.000 euro x 150 mq)/(150+50 mq) = 30.000 euro

Facendo poi il computo per le singole unità immobiliari risulta poi:

• Sismabonus
  unità 1: 30.000 euro
  unità 2: 80.000 euro

Per l'ecobonus (cappotto e impianti) nessuna altra spesa da allocare.

A questo punto per il calcolo del massimale di spesa del sismabonus occorre considerare:

• unità 1: 12.500 + 30.000 = 42.500 euro da utilizzare completamente
• unità 2: 37.500 + 80.000 = 117.500 euro da stoppare a 96.000 euro

Situazione 2

Nella situazione finale sono realizzate 3 unità immobiliari, con aumento di volumetria complessiva.

Limite di spesa per il sismabonus 110%: 96.000 euro x 2 = 192.000 euro da ripartirsi nelle 3 unità finali in funzione del computo metrico finale che stabilirà il quantitativo di spesa da allocare.

Limite di spesa per l'ecobonus: occorre separare le spese relative all'ampliamento che non potranno beneficiare della detrazione fiscale.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it