Stato legittimo e compravendite immobiliari: le precisazioni del Notariato

Qual è il ruolo dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile nella compravendita? E quali sono i presupposti indispensabili perché un atto di trasferimento immobiliare sia valido ed efficace? In che misura le irregolarità edilizie incidono sulla responsabilità del venditore e sulla commerciabilità economica dell’immobile?

Stato legittimo e compravendite immobiliari: le precisazioni del Notariato

Il trasferimento di diritti reali sugli immobili rappresenta uno degli snodi più delicati in cui si intrecciano certezza giuridica, tutela dell’assetto urbanistico e responsabilità delle parti. La disciplina delle menzioni urbanistiche si è consolidata attraverso norme speciali, in particolare l’art. 40 della Legge n. 47/1985 e l’art. 46 del Testo Unico Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), che richiedono l’indicazione, nell’atto, degli estremi del titolo edilizio.

Negli ultimi anni, l’evoluzione normativa – in particolare l’art. 9-bis, comma 1-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo le recenti modifiche apportate dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) - e l’uso crescente delle dichiarazioni asseverate hanno sollevato dubbi sul rapporto tra lo stato legittimo e la validità degli atti traslativi.

Le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 8230/2019) hanno stabilito che l’atto di trasferimento immobiliare è valido se contiene la dichiarazione dell’alienante sugli estremi di un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile, a prescindere dalla conformità o difformità dell’opera al titolo stesso.

Questa posizione, confermata dallo studio n. 62/2025/T del Consiglio Nazionale del Notariato, sottolinea che la nullità non è uno strumento di controllo sostanziale della regolarità urbanistica, ma garantisce la veridicità formale della dichiarazione.

Il documento che attesta lo stato legittimo – come la relazione tecnica asseverata – non può sostituire né integrare le menzioni obbligatorie previste dalla legge. È un documento di supporto, utile a fini probatori e informativi, ma non un requisito essenziale dell’atto.