Stato legittimo e compravendite immobiliari: le precisazioni del Notariato

Conclusioni

Alla luce di questi principi, è utile richiamare alcuni punti chiave per tecnici, notai e operatori del mercato immobiliare:

• la dichiarazione sugli estremi del titolo edilizio è un presupposto essenziale di validità: se manca, l’atto è nullo;
• la relazione asseverata sullo stato legittimo non sostituisce le menzioni obbligatorie, ma può essere uno strumento utile per attestare la regolarità urbanistica ai fini di interventi successivi o per garantire la trasparenza del trasferimento;
• la responsabilità del venditore resta distinta: le irregolarità edilizie non impediscono la validità dell’atto se la dichiarazione è presente, ma possono fondare responsabilità risarcitorie o pretese di riduzione del prezzo;
• il notaio ha un dovere di informazione e di verifica formale, ma non di accertamento sostanziale della conformità dell’immobile: la valutazione tecnica compete ai professionisti incaricati e all’acquirente.

In un contesto operativo sempre più complesso, la conoscenza puntuale di questi strumenti e delle loro diverse funzioni è condizione indispensabile per garantire la sicurezza giuridica e la commerciabilità degli immobili.

Un aspetto fondamentale merita di essere sottolineato in modo chiaro: mentre lo stato legittimo dell’immobile non costituisce una condizione necessaria per la validità dell’atto, la sua attenta verifica preventiva – mediante l’analisi dei titoli edilizi, l’esame della documentazione urbanistica e l’eventuale relazione asseverata – rappresenta l’unico strumento concreto che consente all’acquirente di evitare problematiche future, che possono tradursi in sanzioni, limiti alla commerciabilità, ostacoli a nuovi interventi edilizi o contenziosi di lunga durata.

Proprio per questa ragione, la predisposizione di una relazione tecnica di attestazione, pur non essendo un requisito di validità, rappresenta oggi una best practice che consente di ridurre i rischi futuri e di documentare in modo chiaro la situazione edilizia dell’immobile.