Superbonus 110%: abolire la doppia conformità per la sanatoria edilizia?

Le possibilità di intervento sul patrimonio edilizio utilizzando il superbonus sono ridotte dalla presenza di abusi edilizi che non possono essere sanati

di Gianluca Oreto - 27/03/2021
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Superbonus 110%: abolire la doppia conformità per la sanatoria edilizia?

L’utilizzo delle detrazioni fiscali per la realizzazione di un intervento edilizio si è sempre scontrata sulla necessità di conformità urbanistica-edilizia dell’immobile sul quale intervenire.

Le detrazioni fiscali e la “consapevolezza” dei contribuenti

Una necessità che in realtà si è sempre scontrata sull’assenza di conoscenza da parte dei contribuenti ma spesso anche degli stessi tecnici o delle imprese. Alzi la mano chi prima del 2020 ha mai sentito un fornitore di infissi affermare: “lo sconto in fattura non lo posso fare perché l’abitazione è piena di abusi”.

Credo nessuno. Nonostante l’art. 49 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) parli chiaramente affermando che qualsiasi detrazione fiscale può essere fruita solo e soltanto nel caso di legittimità urbanistica-edilizia dell’immobile.

La consapevolezza di questa disposizione, poi, non si è mai neanche scontrata con controlli, sanzioni o una giurisprudenza che abbia fatto davvero scuola. Ma in fondo a pensarci bene, prima dell’avvento del sismabonus (la prima vera detrazione fiscale “importante”), stavamo parlando di piccoli importi e piccole detrazioni.

Con l’avvento del sismabonus prima (2017) e del superbonus dopo (2020) le cose sono cominciate a cambiare. Da una parte è cresciuta l’”attenzione” dei professionisti verso lo stato di legittimità degli immobili e dall’altro è venuta fuori la consapevolezza che nel caso qualcosa vada storta, a rimetterci sarà sempre il contribuente. E su questo argomento pochi giorni fa ho scritto una riflessione/analisi delle responsabilità del committente anche nel caso di sconto in fattura o cessione del credito.

Speciale Superbonus

Il superbonus e gli abusi edilizi

Ma torniamo al discorso sulla conformità urbanistica-edilizia. Esistono situazioni, contemplate nel Testo Unico Edilizia, che in realtà non dovrebbero essere annoverate nella categoria “abuso edilizio”. Pensiamo, ad esempio, alle opere interne. Nel caso di modifica interna oggi la norma consente l’utilizzo della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e nel caso i lavori siano già stati realizzati della CILA tardiva con il pagamento di una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro.

La doppia conformità

Ma per quanto riguarda gli interventi che avrebbero necessitato di permesso di costruire (PdC) o di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) avviene il paradosso. La normativa edilizia, al fine di prevenire attività corruttive da parte degli amministratori locali, hanno istituito quella che tutti conoscono come “doppia conformità”.

L’art. 36 del DPR n. 380/2001 prevede la possibilità di ottenere la sanatoria edilizia, dietro il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, nel caso l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

La cosiddetta conformità, come detto, è stata istituita per prevenire fenomeni corruttivi da parte degli amministratori locali che avrebbero potuto cambiare i Piani Regolatori Generali in funzione degli interessi di singoli individui.

In buona sostanza, non avendo fiducia nelle istituzioni locali, è stata prevista la castrazione della sanatoria edilizia di costruzioni che sono state realizzate in assenza di titolo e venendo meno alla disciplina urbanistica ed edilizia del tempo in cui sono state realizzate, ma che oggi potrebbero essere assolutamente regolari. Per questi edifici, oggi, l’unica soluzione è la demolizione e la ricostruzione così com’è.

Speciale Testo Unico Edilizia

Il superbonus e la doppia conformità

L’argomento entra a gamba tesa anche sulle possibilità di utilizzare il superbonus. Lo stato di salute del patrimonio edilizio italiano lo conoscono tutti: Stato, contribuenti, tecnici e imprese. Ma siamo di fronte ad uno stallo causato dall’assenza di volontà che porti a prendere decisioni “forti”. Da una parte si conoscono gli abusi, dall’altra non si vuole dare la possibilità di sanarli ma neanche si vuole procedere con demolizioni di massa (tranne pochi casi virtuosi).

La doppia conformità sta, quindi, bloccando da una parte la possibilità di rendere legittime molte costruzioni affinché possano godere delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa e dall’altra l’opportunità per lo Stato di monetizzare gli interventi di sanatoria. Tutti discorsi forse “crudi” ma che (almeno per chi scrive) rappresentano la dura realtà di un Paese in cui per decenni si è costruito senza alcun criterio e senza un serio controllo del territorio.

La proposta della RPT

Proprio per questo, voglio sottolineare la proposta arrivata dalla Rete delle Professioni Tecniche che, in un documento con le richieste di intervento sul superbonus, ha suggerito un importante intervento all’art. 36 del Testo Unico Edilizia. Un intervento chirurgico in cui si chiede di eliminare la doppia conformità, offrendo la possibilità di sanatoria alle costruzioni conformi alla disciplina urbanistico-edilizia in cui si presenta la richiesta.

Personalmente vorrei aggiungere un importante tassello. Proprio per evitare i fenomeni corruttivi degli amministratori locali, sarebbe il caso che nell’approvazione dei PRG giocassero un ruolo fondamentale di controllo degli Ordini professionali che, in quando emanazione del Ministero di Giustizia, dovrebbero apporre dei “Visti” per l’approvazione di un documento fondamentale per lo sviluppo delle città.