Superbonus 110% e modifica prospetti: il più grande ostacolo

Non vi è dubbio che i vari bonus che sono stati emanati per intervenire sugli immobili esistenti hanno ingenerato una corsa alla loro fruizione, in parte rallentata da problemi contingenti legati allo stato legittimo degli stessi.

Superbonus 110%: il più grande ostacolo

Infatti il più grande ostacolo oggi esistente per l’utilizzo del superbonus 110% (ma in generale per qualsiasi intervento e per qualsiasi incentivo e/o agevolazione da realizzare su immobili esistenti) è la conformità del costruito con l’ultimo titolo abilitativo edilizio rilasciato, o meglio con il progetto che ha determinato il formarsi di quel titolo.

È quindi indispensabile (anzi obbligatorio) che la ditta che intende usufruire delle agevolazioni, o il tecnico delegato, accedano alla documentazione (progetto) agli atti del comune, verificando lo stato di fatto dell’immobile con le approvazioni che lo stesso ha ottenuto per la sua realizzazione.

È proprio questa fase propedeutica all’avvio delle procedure del superbonus che ha messo in crisi molti tecnici, i quali, a seguito della verifica tra stato di fatto realizzato e progetto approvato, hanno riscontrato degli abusi più o meno gravi.

Esiste quindi un collegamento inscindibile tra fruibilità del superbonus e la conformità urbanistica dell’immobile per il quale lo si vuole utilizzare.

Abusi edilizi: dalle variazioni essenziali agli abusi minori

Tralasciamo qui gli abusi più rilevanti relativi ad incrementi volumetrici (ampliamenti, sopraelevazioni, ecc.) che la norma individua come variazioni essenziali e/o parziali difformità, per la cui regolarizzazione può essere utilizzato, ricorrendone i presupposti, l’art. 36 (accertamento di conformità) del DPR 380/2001 recepito in Sicilia dall’art. 14 della L.R. n. 16/2016 (tenendo conto delle modifiche apportate dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 232/2017). Un percorso quindi ben delineato, con l’obbligo di acquisire il permesso di costruire in sanatoria, ove rilasciabile, o provvedere alla autodemolizione dell’abuso.

Tralasciamo anche le discordanze rilevate entro i limiti (3%) previste dall’art. 34 del DPR n. 380/2001, recepito con modifiche dall’art. 13 della L.R. n. 16/2016, che di fatto non costituiscono variazione e/o abuso. Vale la pena ricordare che tale limite nella normativa italiana è stabilito dall’art. 34 bis del DPR n. 380/2001, introdotto dal D.L. n. 76/2020. È altresì utile verificare l’art. 49 (Disposizioni fiscali) del DPR n. 380/2001, anche per quanto riguarda le tolleranze che qui vengono indicate al 2%.

Esaminiamo invece i cosiddetti abusi minori, o meglio quelle differenze tra progetto approvato e immobile realizzato che spesse volte sono coevi alla realizzazione dello stesso edificio. Modiche per lo più delle volte non conosciute neanche dai proprietari avendo acquistato l’immobile in tali condizioni.

La modifica dei prospetti: come comportarsi?

Una delle problematiche più frequenti che si riscontrano è la modifica dei prospetti (modifica e/o spostamento delle bucature, realizzazione/ampliamento di balconi, nuove bucature, ecc.). Come comportarsi in questi casi per la loro regolarizzazione?

Per poter valutare il percorso da seguire è necessario approfondire l’evoluzione della normativa edilizia ed in particolare l’ultima apportata dal D.L. n. 76 del 16/07/2020 (c.d. Decreto semplificazioni) pubblicato in Gazzetta Ufficiale 16 luglio 2020, n. 178, S.O. e convertito in legge, con modificazioni, dalla Legge 11 settembre2020, n. 120.

Con il D.L. n. 76/2020, per quanto oggi ci interessa, è stata modificata la definizione di manutenzione straordinaria, di cui all’art. 3 comma 1 lett. b) del DPR n. 380/2001, recepito dinamicamente dall’art. 1 della L.R. n. 16/2016 (quindi immediatamente applicabile in Sicilia) che di fatto ha aggiunto alla precedente formulazione “non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico” ed inoltre “nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero per l'accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio, purché l'intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;”.

Modifiche prospetti con CILA

Sembrerebbe quindi pacifico che tali modifiche dei prospetti, possano essere realizzate in CILA in quanto l’art. 3 comma 2 lett. a) della L.R. n. 16/2016 ed il comma 3 dello stesso articolo (che in Sicilia recepisce con modifiche l’ex art. 6 del DPR n. 380/2001), prevede che per “gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001, come introdotto dall'articolo 1, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio”….. “l'interessato trasmette all'amministrazione comunale, anche in forma telematica, nelle more dell'attivazione delle previsioni di cui all'articolo 17, l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio. La comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori”.

Non si comprende a tal proposito il contenuto della nota prot. n. 1331 del 25/01/2021 del DRU Servizio 6 - Affari legali, contenzioso, ufficio consultivo e segreteria del Consiglio regionale urbanistica (C.R.U.) laddove al 4° comma sembra rimandare gli interventi di manutenzione straordinaria (sopra citati) all’art. 22 del DPR n. 380/2001 rubricato (dopo il D.Lgs. n. 222/2016) “Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività”. In realtà la manutenzione straordinaria rimandata all’art. 22 del DPR n. 380/2001 (recepito con modifiche dall’art. 10 della L.R. n. 16/2016) non è tutta, ma è solo quella cosiddetta “pesante”, ovvero quella che prevede interventi strutturali, esclusi proprio dalla formulazione del citato art. 3 della L.R. n. 16/2016 che individua la CILA come titolo per la manutenzione straordinaria, escludendo però gli interventi, sempre di manutenzione straordinaria, che riguardino le parti strutturali dell'edificio.

Tale confusione deriva presumibilmente dalla diversa architettura che è stata data al DPR n. 380/2001 a seguito delle modifiche introdotte dal D.Lgs n. 222 del 25/11/2016, successivo alla legge regionale n. 16/2016 di recepimento del DPR n. 380/2001 in Sicilia. Infatti prima di tale modifica, in Italia, (in Sicilia è ancora così a causa dei recepimenti sia con modifica che dinamici) erano (sono in Sicilia) realizzabili con SCIA gli interventi non riconducibili all’ex art. 6 e 10 del DPR n. 380/2001 (in Sicilia non riconducibili all’art. 3 e 5 della L.R. n. 16/2016).

Quindi in Sicilia gli interventi realizzabili in SCIA (come era anche in Italia al momento del nostro recepimento ad agosto 2016) non sono puntualmente definiti ma sono residuali e si desumono in negativo (o per esclusione) da quelli definiti proprio nell’art. 3 della L.R. n. 16/2016, di cui sopra si è riferito, e che non rientrano tra quelli elencati dall’art. 5 sempre della L.R. n. 16/2016 (che è bene ricordarlo sono quelli che costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire). Poiché la modifica dei prospetti rientra ora nella definizione di manutenzione straordinaria (anche in Sicilia per effetto del recepimento dinamico delle definizioni degli interventi) e che la manutenzione straordinaria si fa con CILA ad eccezione che gli interventi che riguardano opere strutturali (come stabilito in Sicilia dall’art. 3 comma 2 lett. a) e comma 3 della L.R. n. 16/2016), ne consegue, che la modifica dei prospetti (di cui alla definizione di manutenzione straordinaria), che non presuppone opere strutturali, si fa con CILA.

Se le modifiche sono già state fatte, per la loro regolarizzazione si presenta una CILA con il pagamento della sanzione amministrativa prevista dal comma 5 dello stesso art. 3 della L.R. n. 16/2016.

Nulla rileva quindi che in Sicilia non sia espressamente prevista tale fattispecie con la SCIA di cui all’art. 10 della L.R. n. 16/2016 che ha recepito l’art. 22 del DPR n. 380/2001, non potendola essere prevista in considerazione della residualità degli interventi assoggettati a tale procedura edilizia.

In Italia invece, dopo il D.Lgs. n. 222 del 25/11/2016 che ha modificato il DPR n. 380/2001, risultano residuali gli interventi realizzabili con CILA, e non più quelli con SCIA che sono invece definiti nella nuova formulazione dell’art. 22 del DPR n. 380/2001 e s.m.i, che da noi non trova applicazione fino ad un suo eventuale recepimento.

E’ altresì improbabile che in Sicilia tali interventi di modifica dei prospetti, di cui alla manutenzione straordinaria, dovrebbero realizzarsi in PdC (o in SCIA alternativa al PdC) con la conseguenza di dover applicare un regime sanzionatorio più pesante e con risvolti penali non più previsti nel resto dell’Italia.

Neanche, si ritiene, si possa fare riferimento alla definizione di ristrutturazione edilizia, cosiddetta pesante, contenuta nell’art. 5 comma 1 lett, c) della L.R. n. 16/2016 che prevede “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio2004, n. 42 e successive modifiche ed integrazioni;” laddove la modifica dei prospetti è legata ad un intervento che determina “un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”, e quindi non preso singolarmente.

Ne consegue, a giudizio dello scrivente che, alla luce delle modifiche apportate dal D.L. n. 76/2020 al DPR n. 380/2001, vista la L.R. n. 16/2016 di recepimento, la disciplina regionale applicabile, alla fattispecie della manutenzione straordinaria relativa agli interventi di modifica dei prospetti o della destinazione d'uso che non comporti incrementi del carico urbanistico, sia la CILA, nei limiti sopra riportati.

A cura di ing. Nunzio Santoro