Ordine di demolizione: quando può essere annullato?

Cosa succede se un Comune dispone la demolizione di opere edilizie senza indicarne con precisione natura e consistenza? E cosa accade se il proprietario dimostra che tali opere esistevano già prima del 1967, ma l’Amministrazione ignora del tutto questa documentazione?

Con la sentenza del 20 maggio 2025, n. 9631, il TAR Lazio torna su due temi centrali nella disciplina degli abusi edilizi: da un lato, la necessità che l’ordine di demolizione sia puntualmente motivato in relazione alla consistenza delle opere contestate e alla loro qualificazione come abusive; dall’altro, l’individuazione del soggetto su cui grava l’onere di provare la datazione delle opere.

Ordine di demolizione e onere della prova: il TAR Lazio ricorda obblighi e limiti per la P.A.

Il caso riguardava l’annullamento di un provvedimento comunale di demolizione avente ad oggetto:

• una soppalcatura realizzata all’interno di un vano abitativo con struttura in legno e parapetto metallico;
• un ampliamento di superficie abitabile ottenuto mediante la chiusura del piano di copertura dell’edificio, in parte sovrapposto al vano scala condominiale.

Secondo il Comune, le opere erano abusive e come tali soggette a sanzione demolitoria ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). I proprietari, invece, avevano contestato l’illegittimità del provvedimento deducendo che:

• lo stato dei luoghi risultava già descritto nella documentazione catastale risalente al 1946;
• la variazione catastale era stata comunicata al momento dell’acquisto e recepita nella planimetria allegata all’atto di compravendita;
• le opere contestate erano pertanto da ritenersi antecedenti al 1° settembre 1967, data oltre la quale si applica il regime autorizzativo dell’epoca;
• l’ordine di demolizione difettava di motivazione, non fornendo una descrizione puntuale dell’intervento né valutando la documentazione presentata.