Una sanatoria pendente impedisce di ordinare la demolizione dell'opera contestata? Il vicino può obbligare il Comune a reprimere un manufatto abusivo prima che l'istanza sia definita? E un parere paesaggistico interlocutorio basta a far maturare il silenzio-rigetto sulla richiesta?
Accertamento di conformità pendente e ordine di demolizione
A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4082 del 20 maggio 2026, secondo cui, finché è pendente un'istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, l'amministrazione non può essere costretta a ordinare la demolizione dell'opera contestata. La pronuncia sposta il baricentro dal merito dell'abuso al piano, che lo precede e lo assorbe, della pendenza del procedimento di sanatoria, e chiarisce che un parere paesaggistico meramente interlocutorio non è sufficiente a ritenere maturato il silenzio-rigetto sulla domanda.
Chi lamenta l'inerzia del Comune e ne pretende l'intervento demolitorio deve fare i conti con lo stato del procedimento di sanatoria. Se questo è ancora aperto, manca il presupposto stesso per imporre la rimozione, perché l'opera potrebbe risultare assentibile all'esito dell'accertamento; e la distinzione tra stato di fatto e stato legittimo dell'immobile, evocata per sostenere la demolizione, resta assorbita da questo dato processuale.
La vicenda: il balcone aggettante e le diffide del vicino
La controversia nasce all'interno di una villetta bifamiliare ricadente in area sottoposta a vincolo paesaggistico. La proprietaria dell'unità al piano superiore realizza un balcone aggettante che, fuoriuscendo dall'area di sedime della sua proprietà, si protende sull'appartamento sottostante; per quel manufatto presenta al Comune, nel giugno 2014, un'istanza di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.
Il proprietario dell'unità inferiore, che negli anni ha più volte sollecitato l'amministrazione, notifica due diffide chiedendo i provvedimenti repressivi dell'abuso, estraneo al titolo in sanatoria di cui allo stato beneficia la controparte per un distinto e più risalente intervento. Il Comune respinge le diffide per insussistenza dei presupposti di legge; il proprietario impugna i dinieghi davanti al TAR Campania, sede di Salerno, che respinge il ricorso valorizzando la pendenza dell'accertamento di conformità sul balcone.
In appello il vicino insiste su due fronti. Sostiene che l'abuso, estraneo al titolo in sanatoria, sarebbe stato riconosciuto dalla stessa controinteressata e andrebbe perciò demolito; e contesta l'affermazione di primo grado secondo cui non sarebbe noto lo stato legittimo a cui ricondurre l'immobile, replicando che quello stato coincide con il titolo in sanatoria, che il balcone non comprende. A sostegno valorizza un parere della Soprintendenza del dicembre 2020, a suo dire idoneo a chiudere negativamente il procedimento.
Accertamento di conformità e silenzio-rigetto sulla domanda di sanatoria
Il perno della vicenda è l'accertamento di conformità disciplinato dall'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), la sanatoria ordinaria che consente di regolarizzare l'opera quando questa risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Sull'istanza l'amministrazione si pronuncia entro il termine di legge, decorso il quale, in mancanza di determinazione espressa, la richiesta si intende respinta secondo il meccanismo del silenzio-rigetto.
Quando l'immobile ricade in area sottoposta a vincolo, al procedimento edilizio si affianca la valutazione paesaggistica, affidata alla Soprintendenza sia in sede di parere preventivo ai sensi dell'art. 146 del D.Lgs. n. 42/2004, sia, per le opere già eseguite, in sede di accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 dello stesso Codice. Sul versante processuale, chi lamenta l'abuso del confinante può sollecitare l'amministrazione a esercitare il potere repressivo e impugnarne il diniego, ferma restando la sorte sostanziale dell'opera, rimessa alle valutazioni dell'ente.
Perché la sanatoria pendente impedisce la demolizione
Alla luce di questo quadro i giudici d'appello ribadiscono che il procedimento di accertamento di conformità relativo al balcone è tuttora pendente, e che proprio questa pendenza impedisce di pretendere l'ordine di demolizione. Sul piano sistematico, e anche se la pronuncia non lo esplicita, ciò si spiega perché in area vincolata la sorte della domanda non dipende dal solo Comune ma resta legata anche al versante paesaggistico; e nel caso esaminato quel versante è rimasto aperto perché la Soprintendenza si è espressa con un parere interlocutorio, non perché il suo termine fosse decorso, ragion per cui il procedimento non può dirsi chiuso. Su questo punto soccorre una precedente pronuncia della stessa Sezione, ormai passata in giudicato, che ha accertato come a una data ormai trascorsa il silenzio-rigetto non si fosse formato, con la conseguenza che la richiesta di sanatoria deve ritenersi ancora aperta e in attesa di una determinazione conclusiva.
Da qui la replica all'argomento centrale dell'appello. Il parere della Soprintendenza del dicembre 2020, su cui la parte fonda la tesi del diniego ormai maturato, non è un atto definitivo ma meramente interlocutorio. La sua prima parte risulta superata, perché poggiava sulla revoca in autotutela del titolo in sanatoria poi annullata in sede giurisdizionale; la seconda fa espressamente salva, una volta definito il contenzioso, la facoltà della proprietaria di presentare una nuova istanza di compatibilità paesaggistica.
Anziché chiudere negativamente il procedimento, l'autorità preposta alla tutela del vincolo rende un giudizio non conclusivo, anche per l'incompletezza della documentazione trasmessa, che non si pronuncia in termini di non sanabilità dell'opera. Manca dunque tanto un silenzio-rigetto quanto un diniego espresso idoneo a chiudere la pratica, e proprio per questo il motivo che pretende la demolizione immediata si rivela infondato.
Titolo e opera: cosa cambia per la verifica preventiva
Dal punto di vista tecnico la pronuncia segna un confine che conviene tenere a mente. La decisione non qualifica il balcone come sanabile né come definitivamente abusivo, ma si arresta prima, sul terreno processuale. Finché la domanda di accertamento resta aperta, la sanabilità dell'opera non viene decisa.
Sul piano operativo ne discende un'indicazione netta per chi gestisce il rapporto tra titolo e opera. Un manufatto per il quale pende una richiesta di sanatoria si colloca in una posizione sospesa, nella quale l'ordine di demolizione non può essere preteso finché l'istruttoria non si chiude. La verifica preliminare, in questi casi, deve appurare non soltanto l'esistenza di un titolo, ma anche lo stato dei procedimenti pendenti che su quel titolo incidono, perché è da quei procedimenti che dipende la posizione effettiva dell'immobile.
Conclusioni operative per tecnici, proprietari e professionisti
In conclusione il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la sentenza di primo grado. La pronuncia ribadisce che, davanti a un abuso conteso, prima di invocare l'intervento repressivo dell'amministrazione occorre fare i conti con lo stato dei procedimenti di sanatoria che lo riguardano, perché la loro pendenza sospende il potere di ordinare la demolizione e rende prematura ogni richiesta in tal senso. E quando l'amministrazione si è già espressa con atti interlocutori, attribuire a quegli atti una portata definitiva che non hanno espone il ricorso al rigetto.
Si conferma così un indirizzo che lega la repressione edilizia alla previa definizione delle domande di regolarizzazione, e che impone a chi cura la verifica preventiva di leggere l'immobile non come una fotografia statica, ma come il punto d'arrivo di procedimenti ancora in movimento.
Demolizione e sanatoria pendente: domande frequenti
Una domanda di sanatoria pendente blocca l'ordine di demolizione?
Sì. Finché è pendente l'accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 il Comune non può essere costretto a ordinare la demolizione, perché l'opera potrebbe risultare assentibile all'esito del procedimento.
Quando si forma il silenzio-rigetto sull'accertamento di conformità ex art. 36, TUE?
Decorso il termine di legge senza una decisione espressa la domanda si intende respinta; se però l'immobile è in area vincolata il procedimento resta legato anche al versante paesaggistico, e un parere della Soprintendenza meramente interlocutorio non basta a far maturare il silenzio-rigetto.
Il vicino può obbligare il Comune a demolire un abuso altrui?
Può diffidare l'amministrazione e impugnarne il diniego, ma non ottiene la demolizione finché pende una domanda di sanatoria sull'opera contestata.
