Stato legittimo di un immobile: un piano diverso dall'agibilità

La relazione tra agibilità e legittimità

Un altro punto del ricorso verteva sulla presunta assenza dei requisiti igienico-sanitari, con riferimento a una abitabilità del 1929 non più conforme alle norme attuali.

Anche su questo punto il TAR ha fornito chiarimenti fondamentali, specificando che la legittimità edilizia e l’agibilità sono piani distinti:

• la prima rileva ai fini dell’ordine di demolizione;
• la seconda riguarda l’uso dell’immobile.

La legittimità urbanistico – edilizia, ove non sussistente, viene stigmatizzata con l’ordine di demolizione; requisiti di abitabilità e agibilità, invece, prescindendo dallo stato legittimo dell’immobile e lungi dal poter innescare, in caso di insussistenza, un’ordinanza demolitoria, sono il presupposto per lo svolgimento delle attività oggetto della destinazione d’uso.

Come specificato nella sentenza, può accadere che un immobile sia munito del crisma della legittimità ai sensi dell’art. 9-bis TUE, ma risulti comunque privo dell’agibilità, per cui l’Amministrazione, pur non potendo procedere alla sua demolizione, può tuttavia impedire al proprietario di svolgere l’attività cui esso è destinato.

Nel caso in esame, l’ordine di demolizione era basato sull’erronea convinzione dell’assenza del titolo di legittimazione per il cambio d’uso. Tale presupposto è venuto meno, e con esso cadono le ulteriori contestazioni, comprese quelle igienico-sanitarie al riguardo.

Infine, conclude il TAR respingendo il ricorso, il cambio di destinazione d’uso per i seminterrati nella zona interessata erano consentiti dal regolamento edilizio vigente, sia verso usi abitativi sia verso destinazioni a servizi (uffici, studi professionali, attività terziarie).