Stato legittimo di un immobile: un piano diverso dall'agibilità

Stato legittimo: come dimostrarlo

Il TAR Lazio ha ritenuto infondate le censure, richiamando l’art. 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), applicabile ratione temporis al caso di specie, ovvero prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024 (c.d. Decreto Salva Casa).

In particolare si definisce lo stato legittimo come la condizione dell’immobile risultante dai seguenti elementi:

• titolo edilizio che ne ha previsto la costruzione o ne ha legittimato la stessa;
• ultimo titolo che ha disciplinato un intervento edilizio successivo;
• in via sussidiaria, dati catastali di primo impianto o altri atti pubblici o privati con data certa.

Con l’entrata in vigore della nuova normativa, la disciplina è stata modificata, confermando la possibilità di dimostrare lo stato legittimo tramite:

• titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa (comprese eventuali sanatorie);
• oppure dal titolo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi;
• eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Nella versione dell'art. 9-bis precedente viene specificato che per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile:

• dalle informazioni catastali di primo impianto;
• da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza;
• e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In questo quadro, la planimetria catastale di impianto dimostrava l'originaria destinazione d’uso residenziale, successivamente modificata con DIA e SCIA, in un processo pienamente documentato e coerente con la disciplina edilizia vigente.

In particolare il TAR ha ricostruito l’intera sequenza urbanistica:

• cambio di destinazione da “magazzino” a “residenziale”, in linea con la planimetria originaria tramite DIA;
• cambio da “residenziale” a “direzionale privata”, con esecuzione di opere di manutenzione straordinaria tramite SCIA alternativa.