Cambio di destinazione d’uso, abuso edilizio e Superbonus: interviene il TAR

SCIA inefficace e CILAS per il Superbonus: cosa succede all’immobile privo di stato legittimo? È possibile avviare i lavori agevolati anche in assenza di stato legittimo, considerato che la CILAS non impone di dichiararlo espressamente? E quali sono le conseguenze urbanistiche e fiscali di un intervento fondato su un titolo edilizio privo di validità?

Domande a cui nel corso degli ultimi anni ha risposto la giustizia amministrativa a cui si aggiunge un nuovo intervento del TAR Lazio che, con la sentenza n. 8969 dell’8 maggio 2025, ha confermato un orientamento ormai pacifico circa l’inefficacia della comunicazione di inizio lavori asseverata per il Superbonus (anche conosciuta come CILAS) nel caso in cui sia presentata per intervenire su un immobile privo dello stato legittimo.

Stato legittimo e CILAS: il pasticcio normativo

La problematica generale che riguarda anche il caso oggetto della nuova pronuncia del TAR Lazio, trae le sue origini dalla formulazione stessa dell’art. 119, comma 13-ter, del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), che, per gli interventi di superbonus che non prevedono l’integrale demolizione e ricostruzione dell’edificio, ha previsto la presentazione della CILAS.

Una CILAS molto particolare e sostanzialmente differente dalla CILA ordinaria perché:

1. non richiede espressamente l'attestazione dello stato legittimo di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);
2. deroga alle cause di decadenza dalle detrazioni previste all’art. 49 del Testo Unico Edilizia;
3. prevede 4 cause di decadenza:
   • mancata presentazione della CILA;
   • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
   • assenza degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell’attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
   • non corrispondenza al vero delle attestazioni relative al rispetto dei requisiti minimi per l’accesso all’agevolazione fiscale.

Una simile formulazione ha alimentato l’erronea convinzione che fosse possibile presentare una CILAS anche per immobili privi dello stato legittimo. Una tesi in aperto contrasto con la normativa edilizia e con numerosi pronunciamenti della Corte di Cassazione (ad es. sentenza n. 18268/2023 e sentenza n. 47697/2023) secondo la quale qualsiasi intervento realizzato su immobili abusivi (ovvero privi dello stato legittimo) integrano una prosecuzione dell’illecito.

Sul tema, su queste pagine, abbiamo registrato parecchi interventi tra i quali:

• TAR Veneto 13 marzo 2023, n. 128 secondo cui la regolarità urbanistica è un presupposto imprescindibile per qualsiasi intervento edilizio;
• TAR Lazio 7 dicembre 2023, n. 18386 che ha confermato l’irricevibilità di una CILAS su un immobile ancora in fase di sanatoria;
• TAR Toscana 16 gennaio 2024, n. 72 secondo cui, in presenza di sanatoria in corso, la CILAS risulta legittima se i lavori non sono stati avviati.