Condono edilizio e limiti volumetrici: la Cassazione sulla sanatoria condizionata

È possibile condonare un immobile a condizione di riportare l’edificio nei parametri volumetrici previsti dalla legge, demolendo la parte eccedente? È quindi permessa una sanatoria c.d. “condizionata”? E cosa è cambiato con il Decreto Salva Casa?

Condono edilizio: la Cassazione sulla sanatoria condizionata

Le risposte della Corte di Cassazione, con la sentenza del 4 giugno 2025, n. 20665, vanno in un'unica direzione: la volumetria eccedente non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare del termine per il completamento delle opere, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge.

La conferma arriva nell’ambito di un ricorso per la revoca della sospensione dell’ordine di demolizione di un immobile, impartito per superamento dei limiti previsti dall'art. 39 della legge n. 724/1994. Secondo il ricorrente, la demolizione delle volumetrie eccedenti, anche se oltre il termine del 31 dicembre 1993 previsto dalla normativa per il completamento delle opere, avrebbe permesso di ottenere la sanatoria.

Di diverso avviso gli ermellini: più in generale, sussiste il principio per cui ogni forma di sanatoria, sia edilizia ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, che relativa alla disciplina del condono, non può essere parziale né può essere interessata da interventi edili di “riduzione per demolizione” per ricondurre l'immobile in parametri legali.

Allo stesso tempo, è irrilevante - tanto con riferimento alla cd. sanatoria urbanistica ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 che, con riferimento all'istituto del condono - il rilascio sopravvenuto di un nulla osta paesaggistico condizionato alla esecuzione di prescrizioni finalizzate a riportare l'opera abusiva nell'alveo delle condizioni di legge sananti.