Condono edilizio, cambio d’uso verticale e vincoli paesaggistici: interviene il TAR

È possibile regolarizzare mediante condono edilizio (Legge n. 326/2003) un cambio di destinazione d’uso verticale (da magazzino ad abitazione) in zona vincolata? Quali sono gli interventi edilizi regolarizzabili in zona vincolata tramite il terzo condono edilizio?

Cambio d’uso verticale e vincoli paesaggistici: la sentenza del TAR Lazio

Sono quesiti che ritornano spesso nella pratica professionale, specie in territori soggetti a vincolo paesaggistico. La materia è complessa e stratificata, alimentata da incertezze interpretative e da un contesto normativo che richiede sempre più attenzione ai rapporti tra destinazioni d’uso e contesto ambientale. Un contributo chiarificatore arriva dalla sentenza del TAR Lazio n. 10056 del 26 maggio 2025, che affronta un caso emblematico in tema di mutamento d’uso e compatibilità paesaggistica.

Il ricorrente, proprietario di un’unità immobiliare originariamente censita al Catasto Fabbricati come “magazzino”, aveva presentato istanza di condono edilizio ai sensi della Legge n. 326/2003 (c.d. terzo condono), allegando una documentazione tecnica nella quale si attestava che il cambio di destinazione d’uso a residenziale era avvenuto senza l’esecuzione di opere edilizie. L’immobile in questione si trovava in zona sottoposta a vincolo paesaggistico ex art. 142, lett. c), del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), e non risultava acquisita alcuna autorizzazione paesaggistica, né era stato richiesto il parere dell’ente preposto alla tutela.

Il Comune, nell’ambito dell’istruttoria, ha rilevato l’assenza del prescritto nulla osta paesaggistico e ha conseguentemente rigettato l’istanza di sanatoria, affermando l’inammissibilità del condono per difformità realizzate in area vincolata prive del presupposto parere favorevole dell’autorità competente.

Nel ricorso, il proprietario ha sostenuto che il mero cambio d’uso – in assenza di interventi edilizi – non integrasse trasformazione edilizia vera e propria e che, pertanto, non potesse essere sottoposto al vincolo paesaggistico. Inoltre, ha invocato il principio per cui il condono edilizio straordinario non richiederebbe la doppia conformità urbanistica e paesaggistica.