Gravi difetti opere edilizie: la Cassazione conferma la responsabilità decennale del costruttore

Cosa fare per tutelarsi

D. Come dovrebbe muoversi chi scopre un difetto nella propria abitazione?

R. La normativa civile offre due principali canali di tutela. Il primo, disciplinato dall’articolo 1667, si riferisce alla responsabilità contrattuale dell’appaltatore per vizi o difformità. In questo caso, il committente deve denunciare il difetto entro 60 giorni dalla scoperta e ha due anni di tempo, dalla consegna dell’opera, per agire. Le opzioni previste sono la riparazione, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto (ex art. 1668 c.c.).

Il secondo strumento è l’articolo 1669, che riguarda invece i gravi difetti dell’opera e configura una responsabilità extracontrattuale. Qui i termini sono più estesi: il difetto deve comparire entro 10 anni dal completamento dei lavori, e la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla sua scoperta. In questi casi, si può chiedere un risarcimento vero e proprio per i danni subiti, ma bisogna comunque agire con tempestività.

D. Nella pratica, come ci si comporta?

R. Dal punto di vista pratico, ogni situazione richiede una valutazione personalizzata. Non esistono soluzioni standard. Ogni vizio va analizzato alla luce delle caratteristiche dell’intervento, delle modalità esecutive, dei materiali utilizzati e del momento in cui è emerso. Prendiamo ad esempio un cappotto che presenta distacchi: sarà necessario esaminare con precisione spessori, materiali effettivamente usati, natura del supporto murario, e poi procedere con una stima tecnica per capire quali porzioni debbano essere sostituite e quali possano essere recuperate. Il problema si complica ulteriormente quando si tratta di intervenire in modo localizzato: non sempre, infatti, è possibile effettuare ripristini parziali senza alterare la continuità estetica dell’edificio. Anche la scelta dei materiali e delle finiture gioca quindi un ruolo centrale.