Nel 2022 ho eseguito un intervento agevolato con il Superbonus su un edificio plurifamiliare di mia proprietà dopo averlo frazionato creando due unità pertinenziali. Il tutto su indicazione del mio tecnico e con il fine, non lo nego, di aumentare il plafond agevolabile. Cosa rischio?
L’esperto risponde
Nella complessità delle pratiche per accedere ai bonus edilizi, il corretto inquadramento dell’edificio e delle unità che lo compongono ha rappresentato forse l’elemento più delicato. Da questo, infatti, dipende l’importo della detrazione spettante, considerato che il tetto di spesa massima agevolabile si calcola in base al numero di unità immobiliari presenti nell’edificio. Il tema è di particolare rilievo quando a dover essere oggetto di lavori sono condomìni o edifici plurifamiliari, evidentemente composti da numerose unità, che molto spesso comprendono locali pertinenziali. Box, cantine e posti auto (per fare alcuni esempi) non mancano quasi mai in questo tipo di complessi, e quando in gioco ci sono i bonus edilizi il loro numero è dirimente: più sono le unità presenti, pertinenze comprese, più alto sarà il plafond. E più alto, dunque, sarà il valore della detrazione.
È chiaro, allora, che i committenti hanno avuto in questi anni tutto l’interesse a mettere in atto, prima di eseguire i lavori agevolabili, alcune variazioni per far sì che il numero delle unità aumentasse, facendo lievitare il plafond. E così, non è stato affatto raro che edifici prima composti da un certo numero di unità subissero dei frazionamenti, così da “separare” alcune parti dell’immobile, poi considerate come pertinenze.
Non c’è niente di male, e la stessa Agenzia delle Entrate lo consente (Circolare n. 23/2022), soprattutto se il frazionamento non è solo “catastale”, ma corrisponde a un reale mutamento dell’assetto immobiliare, magari raggiunto tramite l’esecuzione di appositi interventi edilizi.
Tuttavia, la nozione di “pertinenza” può rappresentare una pericolosa pietra d’inciampo, poiché i suoi presupposti, secondo la giurisprudenza, vanno verificati in concreto. L’Agenzia delle Entrate, cioè, può leggere la costituzione pre-lavori di una pertinenza come un campanello d’allarme, e scegliere di entrare nel merito, mettendo in discussione la corretta spettanza del bonus eventualmente fruito.
In questo caso, soprattutto, sarà il proprietario a dover dimostrare la reale esistenza del vincolo pertinenziale.
