Trasformazione del lastrico solare in terrazzo: basta una SCIA?

La decisione del Consiglio di Stato

In definitiva, il titolo edilizio appropriato per interventi che modificano la funzionalità e la morfologia di un edificio, specie se vincolato, non può essere surrogato da una semplice SCIA o da una dichiarazione ex art. 6, ma necessita di un percorso autorizzativo più rigoroso, coerente con il principio di legalità e tutela del paesaggio.

Per giurisprudenza consolidata, la trasformazione di un lastrico solare in terrazzo abitabile costituisce un intervento edilizio soggetto a permesso di costruire poiché comporta mutamento della destinazione d’uso e incide sul carico urbanistico. In presenza di vincoli paesaggistici, ai sensi dell’art. 146 del d.lgs. 42/2004 è inoltre necessaria l’autorizzazione paesaggistica.

Nel caso in esame, la SCIA è stata ritenuta inidonea proprio in ragione dell’assenza del necessario titolo edilizio (permesso di costruire) e dell’autorizzazione paesaggistica, essendo l’immobile vincolato.

La trasformazione di un lastrico solare in terrazzo – comportando un cambio di destinazione d’uso funzionale e una modifica dell’organismo edilizio – rientra infatti tipicamente tra gli interventi soggetti a permesso di costruire. Ciò è ancor più vero se l’intervento impatta sull’altezza, sulla sagoma o sul prospetto del fabbricato, come nel caso di realizzazione di botole, scale o torrini di collegamento, che incidono sull’estetica e sulla volumetria complessiva.

L’appello è stato quindi respinto: in assenza di elementi oggettivi che attestino la funzione di fruizione (pavimentazione, parapetti, accesso), un lastrico solare resta una copertura tecnica. Qualsiasi trasformazione finalizzata alla sua fruizione comporta un mutamento urbanistico e richiede il rilascio del permesso di costruire, non potendo essere “sanata” a posteriori mediante SCIA. Particolare attenzione va posta in caso di vincoli paesaggistici: anche minime modifiche visibili richiedono autorizzazione specifica.

Annullamento d'ufficio: quando è legittimo

In merito all’annullamento d’ufficio, l’art. 21-nonies della l. 241/1990 stabilisce un termine di 12 mesi (dopo la riforma del 2021) per l’esercizio del potere, derogabile in caso di falsità rilevanti nelle dichiarazioni rese dal privato.

Secondo Palazzo Spada, l’annullamento d’ufficio disposto dal Comune ai sensi dell’art. 21-nonies della legge 241/1990 era pienamente legittimo in quanto la SCIA presentata conteneva una falsa rappresentazione della situazione di fatto, qualificando come “terrazzo” quello che in realtà era un lastrico solare. Tale circostanza è stata confermata, tra l’altro, dalla documentazione fotografica e dagli atti catastali, che mostrano una superficie di copertura piana, senza elementi che ne denotassero una fruibilità come terrazzo.