Cambio di destinazione d’uso e carico urbanistico: servono sempre nuovi standard?

Il cambio di destinazione d’uso richiede sempre nuovi standard urbanistici? In che misura il ripristino della destinazione originaria incide sulla valutazione del carico urbanistico? Quali principi operativi si possono ricavare per gli interventi di rigenerazione nei centri storici?

Ripristino della destinazione originaria e carico urbanistico: interviene il Consiglio di Stato

In un momento in cui i temi della rigenerazione urbana e del riuso del patrimonio edilizio esistente sono centrali per le politiche urbanistiche e per l’attività tecnica quotidiana, resta spesso aperta una domanda concreta: quando un cambio di destinazione d’uso comporta un effettivo aggravio di carico urbanistico e richiede quindi il reperimento di nuovi standard (parcheggi, servizi, verde)?

La risposta fornita dal Consiglio di Stato con la sentenza 29 maggio 2025, n. 4686 è di grande utilità operativa: se il mutamento d’uso ripristina una funzione originaria compatibile e già ammessa dagli strumenti urbanistici, senza incrementare i flussi o il carico insediativo, non si produce aggravio di carico urbanistico. Un principio che tecnici e progettisti potranno utilizzare come riferimento solido nella gestione di molte pratiche di rigenerazione.

Nel caso oggetto del contenzioso, un Comune aveva approvato una variante urbanistica per consentire la riconversione di un edificio dismesso — già sede di un uso pubblico — in struttura ricettiva, funzione peraltro storicamente presente nello stesso immobile. La variante era stata contestata da un operatore del settore ricettivo già attivo nella zona, che aveva sollevato dubbi sulla correttezza della valutazione delle convenienze pubbliche e private e sulla dotazione di standard urbanistici.

Dopo il rigetto del ricorso da parte del TAR, il caso è approdato al Consiglio di Stato, che ha confermato la legittimità dell’operato comunale, con particolare attenzione al tema del carico urbanistico.