Demolizione e ricostruzione: gli effetti dell’errata qualificazione dell’intervento

La demolizione e ricostruzione rappresenta, senza dubbio, una delle forme più incisive di intervento sul patrimonio edilizio esistente. È l’espressione più radicale del cosiddetto “recupero edilizio” e, allo stesso tempo, quella che più frequentemente solleva interrogativi interpretativi.

Quando, infatti, un intervento di demolizione e ricostruzione può essere qualificato come ristrutturazione edilizia? E quando, invece, si varca la soglia della nuova costruzione? Quanto incide il mantenimento delle preesistenze? Ma soprattutto: cosa accade se si presenta un’istanza di permesso di costruire qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia, quando in realtà si tratta di una nuova costruzione?

Qualificazione intervento di demolizione e ricostruzione: interviene il TAR

Domande tutt’altro che semplici, anche per i tecnici più esperti, complice una normativa in continua evoluzione. La definizione di “ristrutturazione edilizia” contenuta nell’art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) è stata oggetto, nel tempo, di una stratificazione normativa che ha progressivamente ampliato il concetto, fino a ricomprendere anche interventi che, fino a qualche anno fa, sarebbero stati pacificamente considerati nuove costruzioni.

Tuttavia, la giurisprudenza amministrativa ha più volte ricordato che, anche nel quadro attuale, esistono limiti oltre i quali la ristrutturazione non può spingersi. In tal senso, merita attenzione la recente sentenza del TAR Lombardia n. 1133/2025, che affronta il tema con grande chiarezza e ci consente di riflettere su due aspetti centrali:

• le conseguenze di un’errata qualificazione dell’intervento demoricostruttivo nell’ambito del permesso di costruire;
• i requisiti tecnici e urbanistici necessari perché la demolizione e ricostruzione possa rientrare nella nozione di ristrutturazione edilizia.

A partire da questa pronuncia, è possibile ripercorrere in chiave operativa i criteri che permettono al tecnico di inquadrare correttamente l’intervento, valutando con attenzione il rapporto tra ciò che è preesistente e ciò che si intende realizzare.