Demolizione e ricostruzione: gli effetti dell’errata qualificazione dell’intervento

Il caso

Il caso oggetto della sentenza riguarda la richiesta, da parte di una società proprietaria di un compendio immobiliare, di un permesso di costruire per un intervento qualificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del TUE. L’intervento prevedeva la demolizione di una villa esistente, articolata su cinque livelli, e la ricostruzione di due nuovi corpi di fabbrica ad uso residenziale, ciascuno con quattro appartamenti, posizionati su sedime diverso rispetto all’edificio originario.

L’amministrazione comunale ha rigettato l’istanza, ritenendo che l’intervento non potesse essere qualificato come ristrutturazione edilizia, ma dovesse essere classificato come nuova costruzione. Da qui il diniego, motivato anche sulla base della errata quantificazione degli oneri di urbanizzazione e della mancata sottoscrizione della convenzione urbanistica per la cessione degli standard.

Il ricorso al TAR è stato fondato su alcune contestazioni specifiche, tra cui:

• la convinzione che la qualificazione giuridica dell’intervento non incida sulla verifica di conformità ma, al più, sulla determinazione degli oneri: pertanto, secondo la ricorrente, il Comune avrebbe potuto comunque rilasciare il permesso, eventualmente qualificando autonomamente l’intervento come nuova costruzione;
• la tesi secondo cui l’intervento avrebbe dovuto essere considerato ristrutturazione edilizia, trattandosi della trasformazione di un immobile esistente in stato di abbandono, con recupero della superficie lorda e modifica di sagoma e sedime, in conformità a quanto oggi consentito dall’art. 3, comma 1, lett. d) del TUE;
• infine, il fatto che l’area in questione fosse già urbanizzata, e quindi l’intervento non avrebbe comportato consumo di nuovo suolo, uno degli obiettivi dichiarati della disciplina sulle ristrutturazioni demoricostruttive.