Demolizione e ricostruzione: gli effetti dell’errata qualificazione dell’intervento

Conclusioni

La sentenza del TAR Lombardia rappresenta un punto fermo nella distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. In sintesi:

• l’intervento di demolizione e ricostruzione può rientrare nella ristrutturazione solo se sussiste una continuità oggettiva con l’edificio preesistente;
• le modifiche di sagoma, sedime e prospetti sono ammissibili, ma non devono stravolgere l’identità dell’immobile originario;
• quando l’intervento determina un organismo edilizio del tutto nuovo, si è di fronte a una nuova costruzione;
• le qualificazioni edilizie non sono formali, ma determinano oneri, obblighi e presupposti urbanistici ben distinti;
• le pregresse obbligazioni di bonifica restano a carico dell’acquirente, se così stabilito nell’atto di trasferimento, e incidono direttamente sulla possibilità di edificare.

Ricordiamo, infine, l’attuale formulazione dell’art. 3, comma 1, lettera d) del TUE (in corsivo le parti che riguardano la demolizione e ricostruzione, secondo la quale sono "interventi di ristrutturazione edilizia":

“gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.