Quadro normativo di riferimento
Per inquadrare correttamente la vicenda occorre ripercorrere, seppur rapidamente, l’evoluzione della disciplina edilizia. Fino al 1967, infatti, l’obbligo di munirsi di titolo edilizio riguardava soltanto le aree comprese all’interno dei centri abitati. Con la Legge n. 765/1967, la cosiddetta “Legge Ponte”, l’obbligo è stato esteso a tutto il territorio comunale, rendendo non più possibile distinguere tra costruzioni interne o esterne al perimetro urbano.
Pochi anni dopo, con la legge n. 10/1977 (la “Bucalossi”), il legislatore introduce la concessione edilizia e con essa il principio della corresponsione di oneri di urbanizzazione e contributi commisurati al costo di costruzione. Un passaggio decisivo che segna la trasformazione dell’attività edilizia in un atto sempre più regolato e oneroso, strettamente collegato alla pianificazione urbanistica.
Il quadro attuale è definito dal d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). L’art. 36 disciplina l’accertamento di conformità, richiedendo la cosiddetta “doppia conformità”: l’opera deve risultare conforme sia alle norme vigenti al momento della sua realizzazione, sia a quelle in vigore al momento della domanda di sanatoria. L’art. 37, invece, consente la regolarizzazione mediante sanzione pecuniaria solo per alcune ipotesi di difformità parziale, senza possibilità di estendere la fiscalizzazione a tutte le tipologie di abuso.
A questo si aggiungono le norme di tutela ambientale e paesaggistica contenute nel Codice dei beni culturali (d.lgs. n. 42/2004), che impongono limiti ulteriori in presenza di vincoli. È evidente, quindi, che la disciplina non lascia margini: l’ordinanza di demolizione rimane un atto dovuto ogni volta che non sia possibile ricondurre l’opera abusiva alla legalità attraverso gli strumenti previsti dalla legge.
Un punto spesso trascurato, ma fondamentale, riguarda proprio il concetto di “ante ‘67”: non basta richiamarlo genericamente. Molti Comuni si erano già dotati, prima di quella data, di strumenti urbanistici che estendevano l’obbligo del titolo edilizio anche fuori dai centri abitati. In tali casi, l’esenzione dall’obbligo non può essere invocata.
