Quali azioni può intraprendere l’acquirente
La prima azione consiste nel munirsi di una perizia tecnica, redatta da un professionista esperto, che analizzi la documentazione urbanistica e il titolo edilizio rilasciato, nonché lo stato effettivo dell’immobile. Tale documento rappresenta il fondamento probatorio necessario per ogni eventuale iniziativa legale. La perizia dovrà esprimersi con chiarezza sulla legittimità urbanistica e sulle eventuali difformità, evidenziando le ricadute patrimoniali e giuridiche che ne deriverebbero per il proprietario.
A ciò dovrà far seguito una verifica puntuale del contenuto del rogito notarile, con particolare attenzione alla clausola relativa alla dichiarazione di conformità urbanistica. L’art. 46 del D.P.R. 380/2001 impone al venditore di attestare formalmente la regolarità edilizia dell’immobile. Qualora tale dichiarazione risulti infedele, si configura una responsabilità contrattuale potenzialmente rilevante, che può dare luogo a un’azione risarcitoria o, nei casi più compromettenti, all’annullamento dell’atto per vizio del consenso.
In tale contesto, può rivelarsi utile l’invio di una diffida al venditore (e, se diverso, anche al costruttore), nella quale vengano rappresentate le problematiche emerse e formulata una formale richiesta di ristoro del danno subito. Pur trattandosi di un atto extragiudiziale, esso assume un rilevante valore legale: consente infatti di interrompere i termini di prescrizione e di avviare un tentativo di composizione bonaria della controversia.
Considerato che la problematica coinvolge l’intero edificio e, quindi, tutti i proprietari delle unità immobiliari che lo compongono, l’azione potrà essere promossa anche congiuntamente da più acquirenti, sia per esercitare una maggiore pressione, sia per ripartire gli oneri legali e tecnici.
Qualora la controparte non fornisca riscontro adeguato, l’acquirente potrà valutare l’avvio di un’azione giudiziaria per la riduzione del prezzo, per il risarcimento del danno patrimoniale, o per la responsabilità contrattuale. Nei casi in cui si accerti che l’acquisto è stato concluso sulla base di false rappresentazioni o omissioni rilevanti, potrà essere richiesto anche l’annullamento del contratto per errore o dolo.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali e contenziosi edilizi
www.cristianangeli.it
