Controllo della situazione ipotecaria
L’immobile è gravato da ipoteche o pignoramenti? Una casa può essere soggetta a ipoteche iscritte a garanzia di mutui o altri debiti. Se l’ipoteca è ancora in essere, il venditore dovrà provvedere alla sua estinzione prima della vendita o contestualmente all’atto notarile.
Per verificare la presenza di vincoli è sufficiente una visura ipotecaria aggiornata, da richiedere alla Conservatoria. Se emergono pignoramenti o sequestri, è opportuno approfondire la situazione prima di procedere all’acquisto.
Conformità catastale e urbanistica
La casa è conforme ai dati catastali e urbanistici? Un altro aspetto fondamentale è la regolarità edilizia dell'immobile, che va verificata su due livelli.
- Conformità catastale – i dati presenti in
Catasto devono corrispondere alla reale configurazione
dell’immobile. Devono coincidere:
- superficie e distribuzione degli spazi;
- destinazione d’uso;
- identificazione della proprietà.
La verifica si effettua con una visura catastale e una planimetria catastale aggiornata. Se ci sono difformità, è necessario correggerle prima del rogito.
- Conformità urbanistica –
L’immobile deve essere stato costruito nel rispetto del titolo
edilizio rilasciato dal Comune. Qui entrano in gioco:
- permesso di costruire o concessione edilizia;
- eventuali varianti in corso d’opera;
- certificato di agibilità (se richiesto).
Se l’immobile presenta abusi edilizi, la vendita potrebbe essere nulla o richiedere una sanatoria prima della stipula. Occorre ricordare un aspetto fondamentale: l’acquisto di una casa che presenta degli abusi edilizi, inibisce la presentazione di qualsiasi comunicazione, segnalazione o istanza per poterla ristrutturare e riqualificare. Lo “stato legittimo” dell’immobile è, infatti, condizione necessaria per la presentazione di CILA, SCIA o permesso di costruire. La Cassazione ha più volte chiarito che su un immobile privo di “stato legittimo” non si possono effettuare neanche lavori di manutenzione ordinaria (edilizia libera) senza correre il rischio di ricevere sanzioni dal Comune.
