Condono edilizio: il Consiglio di Stato sul concetto di ultimazione al rustico

La decisione del Consiglio di Stato: no al condono se l’opera non è almeno al rustico

In sede di appello, il Consiglio di Stato ha confermato la pronuncia del TAR, evidenziando alcuni principi chiave.

L’ultimazione al rustico è requisito tecnico minimo per la legittima presentazione della domanda di condono edilizio. Secondo il Collegio, “Per edifici ultimati, si intendono quelli completi almeno al rustico, espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture, ma comprensiva di tamponature esterne, intelaiatura portante e copertura”.

In mancanza delle tamponature esterne, l’opera non può essere considerata ultimata. La sola pilastratura e cassatura in legno di un solaio non configura un fabbricato in stato avanzato o riconoscibile nella sua forma tipologica e funzionale.

Il criterio strutturale e quello del completamento funzionale vanno valutati congiuntamente. Perché vi sia un organismo edilizio “ultimato” devono sussistere elementi che lo rendano:

• volumetricamente definito (murature perimetrali),
• strutturalmente completo (telaio, copertura, solai),
• riconoscibile nella destinazione d’uso, anche in assenza di impianti o rifiniture.

La documentazione a supporto deve essere coerente e convincente. Le fotografie allegate all’istanza erano difformi rispetto agli atti ufficiali redatti al momento dell’accertamento (1994), dai quali risultava invece un fabbricato incompleto e privo di murature esterne.

Accertamento di conformità: serve la presentazione di un'istanza

Nel caso esaminato, i ricorrenti avevano anche richiamato l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che le opere eccedenti il progetto di condono potessero essere sanate tramite accertamento di conformità. Tuttavia, nessuna istanza formale era stata presentata all’Amministrazione.

Sul punto, il Collegio ha semplicemente ricordato che non è sufficiente l’invocazione astratta della norma, ma serve documentazione progettuale e dimostrazione di doppia conformità alla normativa vigente al momento in cui l’abuso è stato realizzato e a quella vigente al momento della presentazione della domanda.

Ordine di demolizione: un atto vincolato, non discrezionale

Infine, il Consiglio di Stato ha confermato che, in presenza di un abuso edilizio accertato, l’ordinanza di demolizione:

• ha natura vincolata e non richiede una motivazione rafforzata,
• è atto dovuto al fine del ripristino della legalità urbanistica,
• non necessita di comparazione con l’interesse privato del ricorrente.

Lo stesso vale per il diniego del condono, il quale è motivato in modo sufficiente se si fonda su dati tecnici oggettivi – come l’assenza di completamento al rustico entro la data legale.