Ordine di demolizione, piani di recupero e condono edilizio: interviene il TAR

I principi affermati dal TAR

La sentenza affronta con rigore tecnico cinque questioni centrali, ribadendo orientamenti ormai consolidati.

1. I piani di recupero non sanano automaticamente gli abusi pregressi

I piani di recupero urbanistico hanno la funzione di consentire, in un’ottica di riqualificazione complessiva, il riequilibrio di aree degradate o interessate da edilizia spontanea. Tuttavia – precisa il TAR – la futura adozione di un piano di recupero non legittima ex se le opere abusive già realizzate: l’effetto sanante può derivare solo dall’approvazione definitiva del piano con specifiche previsioni di compatibilità urbanistica e previa conclusione del relativo procedimento. E anche in tal caso, gli effetti riguarderebbero il futuro, non potrebbero incidere retroattivamente sulla legittimità di abusi già accertati.

2. Dopo la domanda di condono, vige il divieto di eseguire nuove opere

Un principio di fondamentale importanza per i tecnici: dopo la presentazione di una domanda di condono, è vietato realizzare nuovi lavori di completamento, ampliamento o variante dell’immobile abusivo. Qualunque intervento successivo ripete l’illiceità dell’opera principale e può legittimamente essere colpito da provvedimenti sanzionatori. La pendenza della domanda non "congela" l’immobile, né sospende l’applicazione delle regole generali.

3. L’amministrazione può disporre la demolizione anche in pendenza della domanda di condono

La pendenza del procedimento di condono non impedisce al Comune di intervenire con un’ordinanza di demolizione per contrastare nuovi abusi. Anzi, quando le opere successive compromettono l’identità della res oggetto di condono (rendendo impossibile distinguere il lecito dall’illecito), l’amministrazione può procedere alla demolizione integrale. In tal senso, il TAR richiama il principio dell’unitarietà dell’organismo edilizio: un concetto chiave già scolpito all’art. 31 del Testo Unico Edilizia, che vieta di frammentare artificiosamente l’accertamento.

4. Non è ammessa la sanatoria parziale

Il concetto di “costruzione” deve essere considerato unitariamente: non è consentito ottenere una sanatoria parziale di singole porzioni di un manufatto, isolando le parti legittime da quelle abusive. L’assenza di conformità dell’intero organismo edilizio impedisce l’accoglimento parziale della domanda. Quando le nuove opere modificano l’identità complessiva dell’immobile, la demolizione può riguardare l’intero manufatto, non solo i nuovi elementi.

5. Il principio di proporzionalità non limita il potere vincolato di demolizione

Infine, il TAR ha ribadito che l’ordine di demolizione è un atto vincolato: una volta accertati i presupposti di legge, il Comune è obbligato a disporlo. Non trova applicazione il principio di proporzionalità, né può configurarsi alcun legittimo affidamento del privato. Eventuali questioni di stabilità delle parti residue dovranno essere valutate nella fase esecutiva. Il potere sanzionatorio in materia edilizia mira a tutelare l’assetto legale del territorio, non può essere condizionato da valutazioni discrezionali sull’opportunità o meno della demolizione.