I recenti fatti di cronaca riguardanti l’urbanistica milanese e le indagini della Procura su numerosi cantieri realizzati in assenza di piani attuativi hanno messo in allarme molte famiglie e investitori, già impegnati nell’acquisto di appartamenti all’interno di tali edifici tramite la sottoscrizione di contratti preliminari. La loro preoccupazione riguarda il rischio di aver investito in immobili irregolari, versando caparre consistenti, che potrebbero rivelarsi “problematici” qualora i procedimenti in corso confermassero le irregolarità urbanistiche. Il desiderio, per molti di loro, è quindi quello di svincolarsi dall’impegno assunto, ma non è sempre chiaro quando ciò sia davvero possibile.
Un caso analogo
Con la recente sentenza n. 4558/2025, pubblicata il 4 giugno 2025, proprio il Tribunale di Milano ha affrontato un tema cruciale nel diritto delle obbligazioni e dei contratti immobiliari: se e quando è possibile annullare un contratto preliminare di compravendita immobiliare per irregolarità urbanistiche dell’immobile promesso in vendita.
Nello specifico caso due promissari acquirenti chiedevano l’annullamento, per dolo ex artt. 1427 e 1439 c.c., del contratto preliminare di compravendita sottoscritto con la promittente venditrice il 13 ottobre 2020. A fondamento della domanda, la presunta mancata conformità urbanistico-edilizia dell’immobile promesso in vendita, una villetta con annesso fabbricato a Milano, e la (supposta) consapevolezza della venditrice circa tali irregolarità, nonché la sua omissione intenzionale nel comunicarle ai futuri acquirenti.
Secondo gli attori, la dichiarazione di conformità urbanistica resa nella proposta d’acquisto e l’inadeguatezza della documentazione fornita – in particolare una DIA del 2000 incompleta – avrebbero integrato un comportamento doloso, determinante ai fini della loro adesione al contratto. Da qui la richiesta di restituzione della caparra confirmatoria (100.000 euro) e il risarcimento dei danni.
La convenuta, costituitasi, ha resistito affermando l’infondatezza delle accuse e ha documentato di aver, sin dalle trattative, manifestato l’intenzione di regolarizzare eventuali abusi edilizi.
