Stato legittimo, tolleranze costruttive e sanatoria edilizia: guida ai presupposti e alle possibilità di regolarizzazione

Stato legittimo dell’immobile: il punto di partenza

Il concetto di stato legittimo è definito dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001. Si tratta della condizione preliminare per l’avvio di qualsiasi intervento edilizio e per l’accesso a qualunque forma di sanatoria. Secondo la norma, lo stato legittimo è determinato:

• dal titolo che ha previsto o legittimato la costruzione dell’immobile;
• oppure dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o unità immobiliare,
• a condizione che l’Amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Alla sua determinazione concorrono anche:

• i titoli rilasciati o formatisi in sanatoria (artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38);
• il pagamento delle sanzioni (artt. 33, 34, 37, 38);
• le dichiarazioni tecniche sulle tolleranze costruttive (art. 34-bis).

Per immobili realizzati in epoca anteriore all’obbligo di titolo edilizio, è ammesso il ricorso a documentazione probante alternativa: estratti catastali storici, fotografie, cartografie, documenti d’archivio, purché con provenienza certa.

Tuttavia, la presenza di un titolo edilizio non comporta automaticamente la legittimità dell’immobile: questa va valutata in relazione ai contenuti del titolo, alla sua validità e alla verifica effettiva della sequenza dei titoli pregressi.