Stato legittimo, tolleranze costruttive e sanatoria edilizia: guida ai presupposti e alle possibilità di regolarizzazione

Le incongruenze: giurisprudenza vs MIT

Su questo punto si registra una divergenza rilevante tra l’orientamento giurisprudenziale e le recenti Linee guida del MIT del 30 gennaio 2025.

Con la sentenza 25 gennaio 2025, n. 227, il TAR Lombardia ha ribadito che:

“La circostanza che un’opera non legittima sia rappresentata in una pratica edilizia non può comportarne la regolarizzazione postuma. Anche un certificato di agibilità non è sufficiente a sanare irregolarità urbanistiche o edilizie.”

E ancora:

“Lo stato legittimo non può desumersi implicitamente dal rilascio di un nuovo titolo se l’amministrazione non ha verificato la legittimità dei titoli precedenti.”

Il principio affermato è chiaro: la verifica deve essere sostanziale e documentata, non solo dichiarata o presunta. Un titolo basato su una rappresentazione non veritiera dello stato di fatto non può generare legittimità, nemmeno se è stato rilasciato da tempo.

Diversamente, il MIT – nelle proprie Linee guida – ha affermato che:

“La verifica della legittimità dei titoli pregressi può ritenersi assolta se nella modulistica relativa all’ultimo titolo sono indicati gli estremi dei titoli precedenti, e l’Amministrazione non ha formulato osservazioni.”

In sostanza, viene introdotto un criterio di verifica presuntiva: la mancata contestazione da parte del Comune equivarrebbe a un silenzio-assenso sulla legittimità dei titoli pregressi.

Ma ciò, secondo la giurisprudenza, non è sufficiente a fondare lo stato legittimo, perché si tradurrebbe in una regolarizzazione implicita, non ammessa dalla norma e lesiva del principio di legalità.

Il contrasto è evidente: mentre la norma e la giurisprudenza richiedono una verifica sostanziale e tracciabile, le Linee guida sembrano ammettere una verifica formale e automatica, basata sulla sola presenza di riferimenti nella modulistica.