Condono edilizio e limiti volumetrici: il TAR sul frazionamento dell’istanza

Quali sono i limiti volumetrici imposti dalle norme per il condono degli abusi edilizi? In che misura questi limiti variano se l’abuso si configura come ampliamento di un edificio legittimo oppure come nuova costruzione? È possibile — in caso di superamento dei parametri consentiti — ottenere comunque la sanatoria per la parte "a norma", rinunciando solo alla porzione eccedente?

Condono edilizio, limiti volumetrici e frazionamento dell’istanza: interviene il TAR

Domande tutt’altro che teoriche. Domande che ci poniamo spesso, specie quando ci troviamo a recuperare pratiche di condono pendenti da vent'anni o a gestire situazioni in cui l’intervento abusivo non è un blocco monolitico, ma il risultato di più fasi o di successivi incrementi volumetrici.

In questo contesto, è intervenuto il TAR Lazio che, con la sentenza 8 maggio 2025, n. 8897, ha offerto un chiarimento netto su un punto spesso trascurato: la domanda di condono edilizio non è frazionabile rispetto all’intervento abusivo complessivamente realizzato. E il superamento dei limiti volumetrici implica il rigetto integrale della richiesta, indipendentemente da come il richiedente tenti di configurare l’abuso (ampliamento o nuova costruzione).

Nel caso esaminato dal TAR, era stata presentata istanza di condono ai sensi della Legge n. 326/2003 (terzo condono) per sanare 4 unità abitative realizzate sul lastrico solare di un edificio esistente, non collegate in alcun modo con quest’ultimo. In particolare, la richiesta di condono era stata qualificata dal come “Ampliamento entro il 20% del fabbricato esistente ad uso residenziale per n. 4 unità abitative (sup. ampliamento= mq 160,00)”.

Durante il contradditorio con l’amministrazione (che nel frattempo aveva respinto l’istanza), il ricorrente aveva rilevato che l’intervento era stato erroneamente qualificato come “ampliamento” e non come “nuova costruzione”. Tesi che avrebbe portato ad un aumento dei limiti volumetrici imposti dalla normativa regionale di recepimento del terzo condono (dal 20 al 30%) ma che non avrebbe comunque evitato il rigetto dell'istanza, dato il superamento complessivo dei limiti.

Come noto, la normativa di riferimento stabilisce limiti chiari alla condonabilità:

• per gli ampliamenti, il tetto massimo di aumento volumetrico condonabile è generalmente più contenuto (20%);
• per le nuove costruzioni, si applicano limiti assoluti di volumetria condonabile, variabili in funzione della tipologia edilizia e della zona urbanistica (30%).

Secondo il ricorrente, inoltre, il provvedimento risulterebbe comunque illegittimo nella parte in cui non ha accolto l’istanza di sanatoria per almeno una delle unità abitative realizzate.