Ampliamenti in totale assenza di titolo: nessuna sanatoria semplificata con il Salva Casa

Indicazioni operative e conclusioni

La sentenza della Cassazione n. 17292/2025 consolida un orientamento chiaro: la sanatoria semplificata introdotta dal Salva Casa non è uno strumento di regolarizzazione a effetto retroattivo né può essere utilizzata per sanare interventi completamente abusivi, privi di qualsiasi titolo.

Siamo di fronte a un istituto eccezionale che opera in deroga al principio della doppia conformità: proprio per questo motivo, la sua applicazione è rigorosamente limitata ai casi espressamente previsti dall’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia:

• difformità parziali dal permesso di costruire (art. 34),
• interventi eseguiti in assenza o difformità da SCIA (art. 37),
• variazioni essenziali (art. 32).

Fuori da questi ambiti, resta solo la strada dell’art. 36, con il requisito imprescindibile della doppia conformità simmetrica: rispetto alle norme urbanistiche sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della richiesta di sanatoria.

Dal punto di vista tecnico-urbanistico, la Corte ribadisce un principio fondamentale: solo le difformità marginali e compatibili con la pianificazione vigente possono accedere a percorsi semplificati. Gli interventi che alterano radicalmente la legittimità formale e sostanziale dell’edificato non sono in alcun modo regolarizzabili ex post.

Infine, attenzione alla tempistica della domanda: la norma non è retroattiva. Se l’istanza è stata presentata prima del 30 maggio 2024, non può beneficiare della disciplina dell’art. 36-bis.

In sintesi, il Salva Casa non è un condono mascherato, ma uno strumento tecnico e mirato, da usare con cautela, conoscendo bene i limiti oggettivi e soggettivi entro cui può operare. Nessun automatismo, nessuna estensione analogica: solo applicazione rigorosa nei casi tipizzati dalla legge.