Compatibilità paesaggistica e condono edilizio: stato legittimo e inefficacia del titolo

Può un titolo edilizio rilasciato senza la necessaria acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica produrre effetti validi? Qual è il ruolo della Soprintendenza nella verifica dello stato legittimo dell’immobile oggetto di condono?

Compatibilità paesaggistica, condono edilizio e stato legittimo: la sentenza del Consiglio di Stato

Oggi torniamo a parlare di una problematica complessa che caratterizza da anni la gestione del patrimonio edilizio italiano: la validità e l’efficacia di un titolo edilizio rilasciato dal Comune in assenza della preventiva autorizzazione paesaggistica. Un tema sul quale si è già recentemente espressa la Corte di Cassazione (sentenza 1 aprile 2025, n. 12520) e che ha ricevuto ulteriori interessanti chiarimenti dal Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 5486 del 24 giugno 2025, contribuisce a definire un aspetto di rilievo strategico per la gestione delle istanze di condono edilizio in area vincolata e per la corretta qualificazione dello stato legittimo degli immobili.

La disciplina edilizia e paesaggistica continua a generare contenzioso soprattutto quando le opere si innestano su manufatti preesistenti dei quali si contesta – o non si riesce a dimostrare – la legittimità originaria. La sentenza in esame interviene su un caso di un fabbricato, per il quale il richiedente aveva presentato istanza di condono ai sensi della Legge n. 47/1985 per un successivo ampliamento.

L’oggetto del giudizio è il parere negativo espresso dalla Soprintendenza, che aveva rifiutato la compatibilità paesaggistica riferito ad un intervento edilizio realizzato in una zona vincolata ed incidente su opere preesistenti, sprovviste, però, dei prescritti pareri di competenza dell’autorità preposta alla gestione del vincolo paesaggistico.

In primo grado, il TAR ha confermato il parere della Soprintendenza e ricordato un orientamento consolidato della giurisprudenza secondo cui l’amministrazione competente alla verifica di compatibilità paesaggistica, svolge legittimamente un esame unitario degli interventi edilizi considerati, senza limitarsi alla valutazione isolata della sola opera additiva o modificativa, che forma l’oggetto diretto della richiesta di nulla osta paesaggistico, finalizzato al conseguimento del condono edilizio.

Da qui, il ricorso al Consiglio di Stato.