Compatibilità paesaggistica e condono edilizio: stato legittimo e inefficacia del titolo

Analisi tecnica

Relativamente al ruolo della Soprintendenza nella verifica delle pratiche di condono, occorre ricordare che l’amministrazione deputata alla tutela paesaggistica non può rilasciare un parere di compatibilità “parziale” o meramente limitato alla parte nuova se l’immobile complessivo risulta privo di legittimazione paesaggistica. Si tratta di una lettura coerente con la ratio unitaria del vincolo e con la disciplina dell’art. 167 del Codice dei beni culturali, che richiede di accertare l’effettiva consistenza planovolumetrica legittimata.

Per quanto concerne lo stato legittimo e la prova dell’epoca di edificazione, la sentenza del Consiglio di Stato evidenzia la necessità di un riscontro documentale certo circa l’epoca di realizzazione delle opere, in quanto l’asserita anteriorità al vincolo paesaggistico deve essere provata in modo rigoroso (atti catastali storici, fotografie, titoli edilizi). In mancanza di tale prova, l’intera opera non può essere considerata legittima, e l’istanza di condono non può fondarsi su un presupposto di legittimità inesistente.

Infine, sulla legittimità e inefficacia del titolo edilizio, i giudici di Palazzo Spada conferma che un titolo edilizio sprovvisto del parere paesaggistico non è inesistente ma inefficace. Tale differenza è cruciale: mentre l’inesistenza priva del tutto l’atto di effetti giuridici, l’inefficacia sospende la possibilità di utilizzare legittimamente l’immobile fino alla regolarizzazione paesaggistica. Questo principio si riflette sulla disciplina degli accertamenti di conformità e sui procedimenti di sanatoria.