Compatibilità paesaggistica e condono edilizio: stato legittimo e inefficacia del titolo

Conclusioni

La nuova pronuncia del Consiglio di Stato fornisce alcune indicazioni operative:

• verifica preventiva della legittimità: prima di presentare istanza di condono o di compatibilità paesaggistica, è indispensabile raccogliere tutti i riscontri documentali idonei a dimostrare la legittimità originaria dell’immobile, specie se realizzato in periodi in cui il vincolo paesaggistico era già vigente;
• coordinamento con il Comune: le amministrazioni comunali devono curare un’istruttoria completa, evitando che la pratica di condono sia esaminata isolatamente rispetto alle preesistenze edilizie;
• informazione al committente: il professionista incaricato deve illustrare al committente che il titolo edilizio rilasciato senza il parere paesaggistico produce effetti solo potenziali e subordinati al rilascio del nulla osta;
• strategia documentale: in caso di immobili di vetustà incerta, è opportuno ricorrere alla raccolta di atti pubblici, catastali e testimonianze per accertare la datazione ante vincolo.

La verifica di conformità edilizia e urbanistica è un’attività molto complessa che prescinde da presunte “date chiave” (1942 e 1967). Prima di presentare una pratica edilizia è sempre opportuno affidarsi ad un tecnico che conosca nel dettaglio la normativa edilizia e urbanistica locale, e che a seguito di una corretta due diligence immobiliare possa indagare sulle caratteristiche edilizie, urbanistiche, catastali e strutturali dell’immobile. Non farlo può solo rimandare problematiche o, peggio, portare al rischio concreto di contenziosi, ordini di demolizione e sanzioni amministrative e penali che, una volta avviate, difficilmente possono essere sanate in modo rapido ed economicamente sostenibile.

In un sistema normativo sempre più articolato e rigoroso, la conoscenza approfondita della disciplina paesaggistica e urbanistica non è un’opzione, ma un presupposto indispensabile per la regolarità e la sicurezza giuridica degli interventi.