Edilizia e Salva Casa: come provare lo stato legittimo di un immobile

Stato legittimo: immobili “ante titolo edilizio” e casi di titolo smarrito

Il concetto di “stato legittimo” è particolarmente delicato quando si ha a che fare con immobili costruiti in epoca remota o nei casi in cui non sia più rintracciabile la documentazione edilizia originaria. Il quarto e il quinto periodo dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 stabiliscono due regole fondamentali per affrontare queste situazioni:

• “Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
• “Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi”.

È importante evitare interpretazioni automatiche o approssimative. La sola collocazione temporale dell’edificio – ad esempio “ante 1942” o “ante 1967” – non è di per sé sufficiente a escludere l’obbligo di titolo edilizio. Spesso, soprattutto in ambito urbanistico, questa assenza viene affermata in modo generico e talvolta anche pretestuoso. La normativa nazionale, infatti, va letta in combinazione con la disciplina urbanistica locale vigente all’epoca della realizzazione.

La verifica preliminare da fare è una sola: l'anno di costruzione dell'immobile coincide con un periodo in cui era effettivamente assente un piano regolatore o altro strumento urbanistico che prevedeva l’obbligo del titolo?
Se la risposta è affermativa, sarà necessario dimostrare in modo concreto che l’immobile è stato costruito in quell’anno, utilizzando documentazione di tipo probatorio. Gli strumenti principali a disposizione del tecnico sono:

• informazioni catastali di primo impianto;
• riprese fotografiche storiche;
• estratti cartografici;
• documenti d’archivio (anche comunali o catastali);
• atti pubblici o privati (di provenienza certa).

A tale documentazione, va sempre integrato l’eventuale titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio riguardante l’intero immobile o unità immobiliare, oltre ai titoli successivi che abbiano abilitato modifiche parziali.

Il quinto periodo amplia l’ambito applicativo della regola anche ai casi in cui il titolo edilizio sia stato effettivamente rilasciato, ma oggi non sia più reperibile. La norma parla di “principio di prova”: un’espressione volutamente elastica, ma che impone al tecnico un approccio prudente e documentato.

Non basta affermare che il titolo esistesse: serve un riscontro oggettivo, anche se indiretto. Ad esempio, possono costituire principio di prova:

• una ricevuta di presentazione dell’istanza;
• un estratto di delibera comunale;
• un atto notarile che menzioni il rilascio del titolo;
• un certificato catastale che descrive lo stato legittimo post-intervento.

Anche in questo caso, una volta individuato un elemento che attesti ragionevolmente l’esistenza del titolo, sarà necessario integrarlo con gli ulteriori titoli successivi che abbiano autorizzato interventi parziali sull’immobile.