SCIA e annullamento d’ufficio oltre i termini: chiarimenti dal Consiglio di Stato

Nel tempo, l’evoluzione normativa - dalla SCIA al silenzio assenso - ha progressivamente ristretto gli spazi di intervento tardivo dell’amministrazione, proprio per evitare che controlli dilatati nel tempo finissero per comprimere in modo irragionevole l’iniziativa privata. Ultimo, in ordine cronologico, l’intervento della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (c.d. Legge Semplificazioni 2025), che ha ridotto da 12 a 6 mesi i termini per l’annullamento d’ufficio.

Tuttavia, questo processo di liberalizzazione procedimentale non ha mai avuto l’obiettivo di legittimare situazioni fondate su dichiarazioni infedeli, né di trasformare il decorso dei termini in uno schermo capace di consolidare effetti giuridici costruiti su presupposti inesistenti.

È in questo solco che si colloca il tema dell’autotutela amministrativa oltre i termini, quando emerga che un titolo edilizio, o una SCIA, abbia prodotto effetti sulla base di una rappresentazione non conforme allo stato reale dei luoghi. In questo caso, è davvero precluso all’amministrazione l’esercizio dell’autotutela oltre i termini ordinari? Il decorso del tempo può rendere intangibile qualsiasi effetto giuridico prodotto da una SCIA o da un titolo edilizio? E, soprattutto, può dirsi tutelabile l’affidamento del privato quando il titolo o la dichiarazione si fondano su presupposti fattuali non veritieri?

Sono interrogativi che attraversano da anni la giurisprudenza amministrativa, soprattutto in materia edilizia, dove la stratificazione degli atti, la dimensione dichiarativa dei titoli e il peso delle rappresentazioni catastali rendono frequente il rischio di uno scollamento tra realtà giuridica e realtà materiale.

La sentenza del Consiglio di Stato, 8 gennaio 2026, n. 155, si inserisce esattamente in questo quadro, offrendo una lettura particolarmente significativa dei rapporti tra limiti temporali dell’art. 19 della legge n. 241/1990, controllo del territorio e rilevanza – o irrilevanza – del decorso del tempo quando l’efficacia della SCIA poggi su presupposti non veritieri. Una pronuncia che, al di là del caso concreto, fornisce indicazioni operative di grande interesse per tecnici e amministrazioni.

SCIA e falsa rappresentazione dello stato dei luoghi: il Consiglio di Stato sull’annullamento oltre i termini

Il caso affrontato da Palazzo Spada muove da una controversia nata da una SCIA presentata per il frazionamento di un fabbricato esistente, mediante la soppressione di due unità immobiliari e la costituzione di quattro nuovi subalterni.

Si trattava, almeno formalmente, di interventi da eseguire, che avrebbero dovuto modificare l’assetto interno dell’edificio attraverso opere edilizie non ancora realizzate.

Tuttavia, pur in assenza di qualsiasi attività materiale sul fabbricato, il proprietario aveva registrato le variazioni catastali, rappresentando come già avvenuto il frazionamento. Di conseguenza, mentre sul piano documentale e catastale l’immobile risultava già articolato in quattro unità, sul piano fisico continuava a mantenere la sua originaria consistenza.

Su questa rappresentazione “anticipata” si innestavano poi ulteriori atti rilevanti:

• un atto di compravendita avente ad oggetto le unità così descritte;
• una successiva domanda di permesso di costruire, nella quale l’intervento progettato presupponeva l’esistenza di un fabbricato già frazionato secondo quanto risultava dagli atti catastali e dalla precedente SCIA.

È in questa fase che l’amministrazione comunale, a seguito di attività di controllo sul territorio, ha accertato che lo stato dei luoghi non corrispondeva alla rappresentazione giuridica utilizzata nei vari procedimenti, in quanto i lavori dichiarati non erano mai stati eseguiti e alcune volumetrie accessorie (garage e cantinola), richiamate nella documentazione successiva, non risultavano né dalle SCIA né dal titolo edilizio originario.

Da qui l’adozione di una serie di provvedimenti:

• la dichiarazione di inefficacia delle SCIA;
• il diniego del permesso di costruire;
• l’ordinanza di demolizione delle volumetrie ritenute prive di titolo.

Il TAR aveva ritenuto illegittimo l’intervento comunale, valorizzando il decorso dei termini previsti dall’art. 19 della legge n. 241/1990 e l’assenza di un formale esercizio dell’autotutela.

La questione veniva quindi sottoposta al Consiglio di Stato, chiamato a chiarire se, e in che limiti, il superamento dei termini potesse impedire all’amministrazione di intervenire a fronte di una rappresentazione non veritiera dello stato dell’immobile.