Condono edilizio e manufatti interrati: il Consiglio di Stato sull'onere della prova

È possibile sanare tramite condono edilizio un manufatto interrato se non compare nelle aerofotogrammetrie? Quali elementi probatori deve fornire il privato per dimostrare la realizzazione entro il termine ultimo previsto? E fino a che punto vale il principio di “vicinanza della prova” nel contesto delle sanatorie edilizie?

Condono edilizio, manufatti interrati e onere della prova: la sentenza del Consiglio di Stato

Il terzo condono edilizio (art. 32, D.L. n. 269/2003 convertito in Legge n. 326/2003) ha rappresentato l’ultima finestra normativa per regolarizzare opere abusive tramite il condono “straordinario”. Questa norma, tra le altre condizioni, ha fissato al 31 marzo 2003 il termine ultimo per ultimare le opere condonabili.

Su questa condizione esiste ormai una copiosa giurisprudenza che, al pari della dimostrazione dello “stato legittimo”, ha chiarito che l’onere di provare la realizzazione dell’opera entro questa data ricade esclusivamente sul privato (il principio di “vicinanza della prova”). Grava, cioè, sul privato che presenta istanza di condono l’onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile abusivo, in quanto solo l’interessato può fornire atti inconfutabili, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto.

Su questo tema è tornato il Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 7644 del 1° ottobre 2025, ha fornito nuovi e interessanti spunti che riguardano un ampliamento volumetrico interrato non documentato dalle aerofotogrammetrie.

Nel caso oggetto del nuovo intervento di Palazzo Spada, il Comune aveva negato la sanatoria straordinaria sulla base di alcune aerofotogrammetrie realizzate prima della data ultima prevista dal terzo condono edilizio, dalle quali non si evinceva la realizzazione del manufatto interrato.

Il rigetto veniva impugnato al TAR che, però, lo confermava sul rilievo che non l’istante non avrebbe, comunque, fornito elementi sufficienti onde dimostrare la realizzazione dell’opera nel termine ultimo previsto (appunto il 31 marzo 2003). Quindi il ricorso al Consiglio di Stato.