Sanatoria edilizia “dinamica”: metodo, tempistiche e il paradosso rispetto a quella ordinaria

Sin dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), ma ancor più dopo l’Accordo Conferenza Unificata 27 marzo 2025, n. 35/CU, e il successivo recepimento da parte di Regioni e Comuni, il settore dell’edilizia ha iniziato a fare concretamente i conti con possibili nuove modalità di sanatoria degli abusi edilizi.

Un confronto che non è rimasto confinato al piano teorico, ma che si è rapidamente tradotto in quesiti operativi, istruttorie complesse e dialoghi spesso non semplici tra tecnici e uffici comunali.

Sanatoria ordinaria e Sanatoria dinamica

La prima reazione, del tutto comprensibile, è stata quella di leggere il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) come fondato su due binari distinti e separati per la gestione degli illeciti edilizi. Una lettura che, almeno sulla carta, sembrava funzionare:

• da un lato, gli abusi totali, ossia gli interventi realizzati in assenza di titolo o in totale difformità;
• dall’altro, gli abusi parziali e le variazioni essenziali.

Un’impostazione che appariva coerente con la struttura degli articoli 36 e 36-bis, chiamati a disciplinare rispettivamente:

• la sanatoria ordinaria;
• e quella che inizialmente è stata definita sanatoria “semplificata”.

Col tempo, però, è emerso con chiarezza che questa lettura binaria, pur ordinata, non riusciva a intercettare la complessità delle situazioni reali.

Per anni, del resto, l’accertamento di conformità ex art. 36 è stato fortemente penalizzato dalla sua natura intrinsecamente statica. L’opera abusiva, così come realizzata, doveva risultare pienamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione dell’istanza. La nota regola della “doppia conformità simmetrica”, priva di qualsiasi spazio per condizioni o correttivi, ha finito per rendere questo strumento, nella pratica, rigido e spesso inutilizzabile, tanto da scoraggiare a monte molte istanze di regolarizzazione.

Con l’introduzione dell’art. 36-bis, il legislatore ha invece aperto a una logica profondamente diversa. Non più una verifica meramente fotografica dell’abuso, ma un procedimento capace di svilupparsi nel tempo, ammettendo prescrizioni, interventi correttivi e condizioni. È proprio osservando come questa norma iniziava a essere utilizzata che si è compreso come la definizione di sanatoria “semplificata” fosse, in realtà, riduttiva.

Ci si trova di fronte a una sanatoria “dinamica”, diversa per impostazione, finalità e strumenti, ma non del tutto avulsa dal sistema esistente.

Le conferme del TAR Campania

A mettere per la prima volta chiaramente a fuoco questo passaggio è stato il Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania che, con la sentenza n. 1305/2025, ha chiarito un punto decisivo: la sanatoria ex art. 36-bis non è una sanatoria “minore” né una versione attenuata di quella ordinaria, ma un procedimento strutturalmente autonomo, che consente all’amministrazione di:

• esaminare un vero e proprio progetto di regolarizzazione;
• subordinare il rilascio del titolo alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali;
• imporre la rimozione delle parti non sanabili.

Il giudice amministrativo ha così valorizzato il carattere procedimentale, e non meramente dichiarativo, della sanatoria ex art. 36-bis, evidenziando come la conformità non debba necessariamente preesistere in modo integrale, ma possa essere raggiunta attraverso un percorso guidato.

È questo passaggio concettuale che rende appropriato parlare di sanatoria “dinamica”.