Quadro normativo di riferimento
Per comprendere la portata della sentenza occorre richiamare naturalmente il Testo Unico Edilizia ed, in particolare, il Titolo IV che disciplina la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, le responsabilità e le sanzioni:
- l’art. 31 disciplina gli interventi eseguiti in assenza di titolo e le modalità di demolizione;
- gli artt. 33 e 34 introducono la possibilità, del tutto eccezionale, di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria ma solo per gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzatati in assenza o totale difformità dal permesso di costruire e per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
- l’art. 34-bis disciplina il regime delle tolleranze costruttive-esecutive (ordinarie e straordinarie);
- l’art. 34-ter, introdotto dal Salva Casa, definisce due casistiche particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo che non rappresentano più abuso o che possono comunque essere regolarizzati “facilmente”;
- l’art. 36 consente la sanatoria edilizia ordinaria per gli abusi edilizi in possesso della doppia conformità edilizia-urbanistica “simmetrica” (o pesante);
- il nuovo art, 36-bis, anche questo introdotto dal Salva Casa, che ha previsto una nuova forma di sanatoria edilizia semplificata, utilizzabile per gli abusi parziali e le variazioni essenziali, nel caso di doppia conformità edilizia-urbanistica “asimmetrica” (o leggera).
A queste fondamentali norme, andrebbero certamente affiancate:
- la Legge urbanistica n. 1150/1942;
- la Legge “Ponte” n. 765/1967 che ha esteso l’obbligo di titolo edilizio anche agli immobili fuori dal centro abitato;
- il D.M. n. 1444/1968 che definisce i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti;
- la Legge “Bucalossi” n. 10/1977 che ha segnato un cambio epocale nel rapporto tra proprietà fondiaria e disciplina edilizia;
- le tre leggi speciali sul condono edilizio del 1985, 1994 e 2003.
Oltre alle norme edilizie e urbanistiche, quando si parla di questi temi non si può trascurare la legge n. 241/1990 sul procedimento amministrativo, che impone la motivazione, la partecipazione e la buona fede tra cittadino e pubblica amministrazione. Tuttavia, tali garanzie non possono mai trasformarsi in una sorta di “condono implicito”.
La piena comprensione storica della normativa edilizia e urbanistica va, chiaramente, affiancata alla conoscenza dei territori e delle norme e regolamenti locali, indispensabili per la verifica della legittimità dell’immobile.
