Quando un immobile presenta un difetto grave, chi ne risponde? Il costruttore, certo, ma il nodo è un altro: quel difetto nasce da un errore di esecuzione o da un’impostazione progettuale sbagliata? E ancora: la semplice conoscenza del progetto da parte dell’acquirente può trasformarsi in una sorta di accettazione preventiva dei vizi che emergeranno poi?
Vizi costruttivi e scelte progettuali: l’ordinanza della Corte di Cassazione
Ha risposto a queste domande la Suprema Corte di Cassazione che, con l’ordinanza n. 17028 del 25 giugno 2025, ha affrontato problematiche molto frequenti, soprattutto nelle compravendite “su carta”, mediante un approccio chiaro che riporta l’attenzione su un concetto fondamentale: un edificio non è solo un insieme di opere eseguite, ma prima ancora è l’esecuzione concreta di un progetto. E se il progetto è sbagliato, i difetti pesano quanto quelli costruttivi.
Il caso nasce dall’acquisto di un immobile direttamente dal costruttore-venditore. Dopo la consegna emergono una serie di problemi tecnici, alcuni anche di rilevanza strutturale. L’acquirente attiva quindi le garanzie previste dal Codice civile, sostenendo che quei difetti rendono l’unità immobiliare non idonea all’uso.
Il Tribunale di primo grado, valorizzando gli esiti di un accertamento tecnico preventivo, aveva ritenuto che i problemi fossero veri e propri difetti costruttivi. In particolare, erano state individuate tre criticità:
- pendenza insufficiente dei terrazzi a tasca, aggravata dall’inefficacia dei cavi scaldanti;
- numero eccessivo delle canne fumarie, che incideva sulla continuità del manto impermeabile;
- altezza ridotta delle canne fumarie, che consentiva l’ingresso diretto di acqua e neve.
Il giudice aveva concluso che si trattasse di elementi progettati ed eseguiti in modo inadeguato, con conseguenze sulla funzionalità dell’edificio.
La Corte d’Appello aveva però ridimensionato le pretese, sostenendo che le visite in cantiere e la conoscenza del progetto potessero equivalere a una sorta di accettazione implicita delle scelte tecniche adottate.
Da qui il ricorso in Cassazione, che ruota attorno ad un dubbio centrale: quando si può davvero parlare di accettazione dei vizi? E, soprattutto, un errore progettuale può essere equiparato a un vizio costruttivo?
