Analisi tecnica: distinguere scelte progettuali e vizi costruttivi
Alla luce dei principi espressi, la distinzione tra vizi costruttivi e scelte progettuali assume un valore molto concreto. Tecnicamente è evidente che le due categorie non sono equivalenti: un errore nella posa di un solaio è diverso da un errore nel calcolo del solaio stesso. Ma dal punto di vista della responsabilità civilistica, la Cassazione ci dice che l’effetto è identico: se ciò che arriva all’acquirente è un immobile che non assolve alla funzione per cui è stato acquistato, la responsabilità ricade integralmente sul venditore-costruttore.
Questo comporta una conseguenza pratica importante: il costruttore non può difendersi sostenendo che “era tutto nel progetto” o che l’acquirente aveva potuto visionare gli elaborati. La verifica dell’idoneità dell’immobile non si effettua sulla carta, ma sull’opera finita. E solo in quel momento l’acquirente può rendersi conto di ciò che funziona e di ciò che invece costituisce un difetto rilevante.
