Conclusioni operative
In conclusione, la Cassazione ha ribaltato l’impostazione adottata in secondo grado e riaffermato un principio che, nel settore edilizio, dovrebbe essere chiaro a tutti: l’acquirente ha diritto a un immobile non solo ben costruito, ma anche ben progettato. E questo diritto non può essere compresso da visite in cantiere, render accattivanti o elaborati progettuali più o meno dettagliati.
La sentenza d’appello è stata, dunque, cassata e rinviata perché il giudice rivaluti la vicenda applicando i principi affermati dalla Cassazione, secondo cui l’accettazione dei vizi può avvenire solo a opera completata e solo se i difetti erano già percepibili o manifestati, mentre ogni critica emersa successivamente segue le regole generali degli artt. 1490-1495 e 1669 c.c.
Dal punto di vista operativo, il messaggio è molto chiaro:
- progettazione ed esecuzione costituiscono un’unica responsabilità del costruttore;
- la conoscenza del progetto da parte dell’acquirente non incide sulle garanzie;
- le soluzioni innovative richiedono informazione tecnica adeguata e non si considerano mai accettate in modo tacito;
- le garanzie iniziano a decorrere dalla consegna e non prima;
- un difetto funzionale – a prescindere dalla sua origine – rientra nella responsabilità decennale del costruttore quando incide sul godimento normale dell’immobile.
Si tratta di una pronuncia fondamentale che restituisce equilibrio a un settore dove, troppo spesso, si confonde ciò che è estetico con ciò che è funzionale, e si tende a spostare sull’acquirente responsabilità che il legislatore ha attribuito in modo chiaro al costruttore.
