Condono edilizio in area vincolata: niente sanatoria per gli abusi maggiori

Cosa succede quando si presenta un’istanza di condono edilizio in zona vincolata per interventi che comportano un aumento di superficie o volume? Come si applicano le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia? E quale ruolo potrà giocare, in futuro, il nuovo art. 36-bis introdotto dal Decreto “Salva Casa”?

Condono edilizio in zona vincolata, tolleranze costruttive e Salva Casa: cosa chiarisce il Consiglio di Stato

A queste domande – centrali per professionisti, amministrazioni e operatori – prova a rispondere il Consiglio di Stato con la sentenza 28 aprile 2025, n. 3593, offrendo chiarimenti su tre aspetti chiave della normativa edilizia:

• la sanatoria straordinaria prevista dal terzo condono edilizio (D.L. n. 269/2003 convertito con Legge n. 326/2003);
• l’utilizzo delle tolleranze costruttive ex art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE);
• la possibile applicazione dell’art. 36-bis TUE per le difformità parziali, introdotto con la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa).

Sul primo punto ricordiamo che in Italia si sono susseguite 3 leggi speciali sul condono edilizio che hanno consentito, a determinate condizioni e in una limitata finestra temporale, di sanare interventi realizzati in assenza di titolo edilizio. Ma, mentre il primo condono di cui alla Legge n. 47/1985 è stato decisamente più permissivo, il terzo condono di cui al D.L. n. 269/2003 ha imposto condizioni sulle quali si è formato un fiume di giurisprudenza (soprattutto per quel che riguarda l’inapplicabilità nelle zone a vincolo relativo).

Relativamente alle tolleranze, è stato numerosamente chiarito che le stesse riguardano il mancato rispetto delle misure progettuali previste dal titolo edilizio e non eventuali ampliamenti successivi.

Sulle possibilità di sanatoria semplificata ai sensi del nuovo art. 36-bis, sarà certamente necessario attendere che l’aggiornamento della modulistica edilizia incentivi la presentazione delle istanze e che si formi una giurisprudenza che possa evidenziarne i contorni (certamente molto sfumati).