Condono edilizio in area vincolata: niente sanatoria per gli abusi maggiori

Volume tecnico e condono edilizio: due orientamenti a confronto

Diverso l’esito per il cosiddetto “locale bussola”, realizzato come filtro termico all’ingresso. Uno dei dinieghi di condono riguardava la realizzazione di una piccola struttura in vetro e muratura di circa 10 mq, posta all’ingresso di un immobile commerciale. La ricorrente l’ha qualificata come bussola d’ingresso, un vano tecnico progettato per regolare gli sbalzi termici tra interno ed esterno, privo di autonoma utilizzabilità e funzionalmente accessorio all’edificio.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto fondate queste argomentazioni, sottolineando come il manufatto presenti tutte le caratteristiche che la giurisprudenza riconosce al volume tecnico:

• assenza di destinazione autonoma;
• funzione servente;
• inidoneità all’uso abitativo;
• consistenza limitata.

Sulla base della documentazione prodotta, ha quindi annullato il diniego, disponendo una nuova valutazione dell’istanza da parte dell’amministrazione.

La decisione è particolarmente significativa perché si inserisce all’interno di un più ampio dibattito giurisprudenziale sul tema della condonabilità dei volumi tecnici in area vincolata, dove esistono due orientamenti contrapposti.

Secondo un primo orientamento, consolidato in diverse pronunce del Consiglio di Stato, i concetti di superficie utile e incremento volumetrico ai fini paesaggistici e condonistici devono essere interpretati in coerenza con la normativa urbanistica ed edilizia (d.P.R. n. 380/2001). In tale ottica:

• i volumi tecnici, in quanto privi di autonomia funzionale e destinati esclusivamente a esigenze impiantistiche o di servizio, non costituiscono incremento di volume rilevante;
• di conseguenza, non ostano alla sanabilità degli abusi in area vincolata, se ricadenti nelle tipologie minori previste dal d.l. n. 269/2003.

Questo orientamento valorizza il principio della coerenza sistematica e considera illogico escludere dal condono opere che potrebbero, per ipotesi, ottenere un'autorizzazione paesaggistica postuma.

Un orientamento più rigoroso adotta invece un approccio autonomo della disciplina paesaggistica. In base a questa impostazione:

• qualsiasi nuovo volume, anche se tecnico, è considerato rilevante ai fini paesaggistici, in quanto modifica percepibile del contesto tutelato;
• di conseguenza, non è ammessa né autorizzazione paesaggistica postuma né condono per opere che abbiano comportato incremento di volume, indipendentemente dalla destinazione.

Questa visione si fonda su una lettura formale della normativa (art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004 e art. 32 del D.L. n. 269/2003), che non distingue tra tipologie di volume e impone una tutela stringente del paesaggio.

Nella nuova sentenza n. 3593/2025, il Consiglio di Stato ha scelto consapevolmente di aderire al primo orientamento, riaffermando che il volume tecnico non costituisce incremento volumetrico urbanisticamente rilevante e, pertanto, non impedisce il rilascio del condono edilizio in area vincolata. In particolare:

• la bussola realizzata all’ingresso è un’opera accessoria, strumentale e funzionale alla fruizione dell’edificio;
• non è suscettibile di autonoma utilizzazione;
• è coerente con le finalità del risanamento conservativo di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001.

Secondo i giudici, negare il condono in casi come questo condurrebbe a risultati contraddittori, come il possibile rilascio dell’autorizzazione paesaggistica postuma per un’opera che, allo stesso tempo, verrebbe considerata insanabile in sede condonistica. Una lettura sistematica della normativa impone invece una valutazione coerente, fondata sulla natura effettiva dell’intervento e sul suo impatto reale sul paesaggio.