Condono edilizio in area vincolata: niente sanatoria per gli abusi maggiori

Conclusioni

Il nuovo intervento del Consiglio di Stato rappresenta un punto di riferimento importante per tecnici, amministrazioni e operatori del diritto chiamati a orientarsi tra norme speciali, vincoli paesaggistici e sanatorie edilizie.

In particolare:

• gli abusi “maggiori” in area vincolata (cioè quelli che comportano incremento di volume o superficie utile) restano insanabili ex lege in base al terzo condono, senza margini interpretativi;
• i volumi tecnici, se effettivamente serventi, non autonomamente utilizzabili e coerenti con le definizioni giurisprudenziali, possono rientrare tra gli abusi “minori” sanabili anche in ambito vincolato, a condizione che siano rispettati i requisiti richiesti;
• le tolleranze costruttive non sono un salvagente universale: operano solo in presenza di un titolo edilizio legittimo e non possono essere usate per sanare ampliamenti autonomi o strutture abusive su immobili già condonati;
• il nuovo art. 36-bis TUE, introdotto con il Decreto “Salva Casa”, apre a una potenziale sanatoria semplificata per le difformità parziali, ma resta per ora un’opzione da esplorare nel futuro, in attesa di consolidamenti giurisprudenziali e procedimentali.

Nel complesso, questa decisione rafforza un principio già affermato in altre pronunce: il diritto edilizio non può essere interpretato a compartimenti stagni, ma va letto in chiave sistemica, considerando la coerenza tra discipline contigue (urbanistica, edilizia e paesaggio) e valorizzando la natura sostanziale degli interventi più che la loro mera qualificazione formale.

Dal punto di vista operativo, si ribadisce l’importanza di un’analisi caso per caso, fondata non solo sulla documentazione progettuale, ma anche sulla funzione effettiva delle opere e sull’impatto che esse generano sull’assetto territoriale e paesaggistico. Per i tecnici incaricati di sanatorie o accertamenti di conformità, sarà sempre più centrale valutare:

• la struttura giuridico-funzionale dell’intervento (è autonomamente fruibile? è coerente con l’organismo edilizio?);
• il contesto normativo specifico (epoca di costruzione, tipo di vincolo, esistenza di precedenti titoli);
• la possibilità di ricondurre l’opera a interventi “minori”, anche tramite una corretta qualificazione edilizia e una chiara ricostruzione dello stato legittimo.

Il futuro dell’art. 36-bis, infine, potrà cambiare il quadro, ma solo se sarà sostenuto da una modulistica aggiornata, da istruttorie coerenti e da una giurisprudenza in grado di delinearne confini e limiti.