Demolizione e ricostruzione su area di sedime diversa: svolta del CGARS sulla ristrutturazione edilizia

La nuova definizione di ristrutturazione edilizia

Come ricorda il Consiglio, la precedente giurisprudenza amministrativa subordinava la qualificazione di un intervento come ristrutturazione edilizia ad una rigida continuità con l’edificio demolito: stessa volumetria, stessa altezza, stessa sagoma e soprattutto stesso sedime.

Tale impostazione era coerente con la vecchia formulazione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001. Con la novella del 2020, però, il legislatore ha inteso liberare la ristrutturazione da tali vincoli, ammettendo ora espressamente interventi di demolizione e ricostruzione “con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche”.

Come previsto dalla stessa lettera d): “Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico”.

Secondo il CGARS, ciò implica che il nuovo edificio non deve più necessariamente collocarsi nello stesso lotto o nello stesso terreno del manufatto demolito: “Poiché il legislatore si è limitato soltanto ad ammettere la ristrutturazione anche in caso di ricostruzione su un diverso sedime, ossia su un’area diversa da quella originariamente occupata, deve ritenersi possibile tale attività anche mediante l’utilizzo di un’area distinta, anche se appartenente ad un altro lotto”.

In altri termini, il “sedime diverso” non può essere limitato all’ambito del lotto originario, salvo che il legislatore avesse voluto specificarlo (cosa che non ha fatto).