Stato legittimo, tolleranze e sanatoria speciale
Il tema delle tolleranze non può essere isolato dal più ampio concetto di stato legittimo dell’immobile, definito dall’art. 9-bis, commi 1-bis e 1-ter del Testo Unico Edilizia.
La norma stabilisce che lo stato legittimo si ricava dai titoli edilizi che hanno previsto o legittimato la costruzione, dagli eventuali titoli successivi che hanno interessato l’immobile nella sua interezza, e dai titoli formatisi in applicazione degli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle sanzioni dovute. Alla determinazione dello stato legittimo concorrono anche le sanzioni irrogate per opere parzialmente difformi (artt. 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38) e, soprattutto, la dichiarazione di cui all’art. 34-bis sulle tolleranze costruttive.
Questo significa che, ai fini della regolarità edilizia, le tolleranze non sono un “di più” facoltativo, ma una componente integrante dello stato legittimo: il tecnico deve dichiararle nelle pratiche edilizie e negli atti di trasferimento, proprio perché rilevano al pari dei titoli abilitativi.
Diverso è il discorso della sanatoria speciale ex art. 36-bis, introdotta dal Decreto Salva Casa. Qui non siamo di fronte a scostamenti minimi, ma ad abusi parziali e variazioni essenziali, che il legislatore consente di regolarizzare in presenza di specifiche condizioni.
Si tratta quindi di due piani distinti:
- le tolleranze operano “a monte” per escludere che ci sia violazione;
- la sanatoria interviene “a valle” per regolarizzare opere già abusive.
Entrambe, però, concorrono alla definizione dello stato legittimo, e devono essere correttamente considerate dai tecnici nella ricostruzione documentale dell’immobile.
